旅游規劃設計
旅游項目開發流程
發布日期：2015-12-22
旅游項目開發流程是一個對旅游開發流程的一般性提煉。也可將該流程稱為"一般流程"。對于不同的項目，需要根據資源、環境、政策、投資商實力、市場、交通變化等各因素，進行結構調整。
作為旅游項目開發流程，我們特別強調旅游開發在思路上一定要遵循先進行產品策劃，先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃，否則事半功倍！實際開發工作中有立項、規劃、施工、推廣運營幾大方面。
一、立項：
旅游項目開發中，往往涉及到立項的問題。立項中，最關鍵的因素，就是項目可行性。
?。?）準備申報材料
一般的立項申請，需要聘請專業旅游規劃公司撰寫可行性研究報告，后提交給相關部分即可。但有些投資大，規劃大的項目需要準備的材料要非常詳細，具體如下：
•項目單位（企業）提出申請核準文件
•由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目申請報告文本
•縣（市）屬企業投資項目由所在地縣（市）政府投資主管部門提出初審意見；設區市屬以及所轄區屬企業投資項目由設區市政府主管部門提出初審意見；省屬企業投資項目由省級行業主管部門提出初審意見
•項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見
•國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見
•環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見
•招標事項核準申報表
•節能評估（年綜合能源消費量1000噸標準煤以下，或年石油消費量500噸以下，或年天然氣消費量50萬立方米以下的固定資產投資項目，填寫《固定資產節能登記表》）
•法律、法規或規章規定的其它有關材料
?。?）向相關部分提出申請
一般而言，世界自然、文化遺產保護區內總投資3000萬元以下、1000萬元及以上的旅游項目，國家重點風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資5000萬元以下、2000萬元及以上的旅游開發和資源保護設施項目，省級風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資3000萬元及以上旅游開發和資源保護設施項目，由省發展改革委核準；其他旅游開發和資源保護設施項目按照隸屬關系由所在地市、縣（區）發展改革部門核準。
接下來通過（3）受理（4）審查（5）批復（6）監督實施就真正完成了一個項目的全部立項過程。但所有的環節中，除了走手續外，最關鍵的就是項目的可行性報告的撰寫，這關系了項目立項成功的與否。
二、規劃：
在以上繁瑣的手續面前，我們有沒有更直接的辦法呢？答案是：有！那就是政府的高度認可，如果可以到的政府的認可，以上相關部門是可以為了項目做出適當的調整，而一份宏觀的規劃可以達到這樣的效果。所以說立項和規劃是分不開的，規劃是整個項目的靈魂，他保證了前期的立項，指導了后期施工。
?。?）旅游項目建議書
旅游項目建議書主要目的使旅游規劃院與甲方觀點達成一致，從而確立合作關系。無法用于正式遞交政府部門，非必須文件。
項目團隊返回后，組織旅游規劃院進行項目討論，梳理分析實地考察資料，提出概括性的項目建議書，建議書將包括技術部分以及商務部分，技術部分將項目發展思路理忥進行概括表述，對產品服務進行確定，對技術深度做出說明，商務部分包括報價，項目執行時間階段，具體合作方式進行確定。
?。?）概念性規劃
概念性規劃簡稱“概規”是非必須上規劃委員會的規劃，是幫助投資方與政府決策項目推進的規劃。概念性規劃是介于發展規劃和建設規劃之間的一種新的提法，它更不受現實條件的約束，而比較傾向于勾勒在最佳狀態下能達到的理想藍圖。一般來說應包括以下幾個方面的內容、圖件：
•對旅游規劃區域的資源和客源市場進行分析和預測
•確定旅游規劃區的定位、發展方向和發展戰略
•明確旅游產品的開發方向、特色和主要內容
•提出旅游規劃區旅游發展的重點項目，強調策劃的創新、個性和特色;提出相關要素發展的原則和方法等
圖件：旅游規劃區綜合現狀圖、旅游客源市場分析圖、總體規劃圖、功能分區圖等，如果是空間范圍較小的規劃區，還可以要求近期的建設規劃圖或者是效果圖
?。?）旅游總體規劃
旅游總體規劃又稱旅游綜合規劃簡稱“總規”，是在旅游資源調查評價的基礎上，根據國家的方針政策和國民經濟發展的需要，綜合分析旅游區資源特點和社會經濟技術條件，提出旅游區發展戰略；確定旅游區的性質；劃定旅游區和風景區的范圍及外圍保護地帶；劃分景區和其他功能區；制定保護和開發利用風景名勝資源的措施；確定旅游區的接待容量和游覽活動的組織管理措施；對風景區的總體布局、綠化、交通、水電、旅游服務設施進行統籌安排、全面規劃；進行總體投資預算和效益分析；進行環境經濟及社會影響評價分析。它也常包括某些專題規劃（或稱部門規劃）的內容，如旅游資源調查、評價和開發；客源市場調查、分析和規劃；旅游線路設計和規劃；旅游商品設計規劃；旅游環境保護；旅游管理和人才培訓計劃等。
旅游總體規劃是與旅游部門規劃對應而言，它具有全局戰略性，對景區內各景點及具體建筑項目不作詳細規劃。
?。?）控制性詳細規劃
控制性詳細規劃簡稱“控規”是城市、鎮人民政府城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。
控制性詳細規劃 以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃。 根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。
控制性詳細規劃是城鄉規劃主管部門作出規劃行政許可、實施規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。
?。?）修建性詳細規劃
編制修建性詳細規劃簡稱“修規”主要任務是：滿足上一層次規劃的要求，直接對建設項目做出具體的安排和規劃設計，并為下一層次建筑、園林和市政工程設計提供依據。源：對于當前要進行建設的地區，應當編制修建性詳細規劃，用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。
修建性詳細規劃應當包括下列內容：
?。ㄒ唬┙ㄔO條件分析及綜合技術經濟論證。
?。ǘ┙ㄖ?、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖。
?。ㄈψ≌?、醫院、學校和托幼等建筑進行日照分析。
?。ㄋ模└鶕煌ㄓ绊懛治?，提出交通組織方案和設計。
?。ㄎ澹┦姓こ坦芫€規劃設計和管線綜合。
?。┴Q向規劃設計。
?。ㄆ撸┕浪愎こ塘?、拆遷量和總造價，分析投資效益。
三、施工
規劃以整體高度、方向為主，建議找一些國家級的設計院。施工建議找本地施工單位，手續及落地方面更加便利，嚴把驗收關質量可以保證。此部分可以聽取旅游規劃院協助推薦，考察施工單位。
四、推廣運營
推廣方面是之前規劃提及一部分，首輪推廣建議與之前合作的旅游規劃院繼續合作，畢竟只有規劃設計者本團隊才能更好的把產品的優勢展現出來；如果再次推廣，建議與策劃公司簽訂合同按收益提供比例傭金，這樣達到雙方互相督促為景區創造收益的結果，執行過程中也更容易互相理解。
運營方面，建議培養本地人才，常見問題可以咨詢旅游規劃院。近兩年景區托管服務生根發芽，但一般情況都是計劃和描繪的前景會比較好，由于客觀因素實際執行不如本地人員效果。
注：規劃部分是整個項目的重點。好比兩方分別用1億的軍費打仗，一方:1億士兵，另一方:0.95億士兵+500萬軍師，兩方相比顯然后者的表現會更好。
作為旅游項目開發流程，我們特別強調旅游開發在思路上一定要遵循先進行產品策劃，先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃，否則事半功倍！實際開發工作中有立項、規劃、施工、推廣運營幾大方面。
一、立項：
旅游項目開發中，往往涉及到立項的問題。立項中，最關鍵的因素，就是項目可行性。
?。?）準備申報材料
一般的立項申請，需要聘請專業旅游規劃公司撰寫可行性研究報告，后提交給相關部分即可。但有些投資大，規劃大的項目需要準備的材料要非常詳細，具體如下：
•項目單位（企業）提出申請核準文件
•由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目申請報告文本
•縣（市）屬企業投資項目由所在地縣（市）政府投資主管部門提出初審意見；設區市屬以及所轄區屬企業投資項目由設區市政府主管部門提出初審意見；省屬企業投資項目由省級行業主管部門提出初審意見
•項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見
•國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見
•環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見
•招標事項核準申報表
•節能評估（年綜合能源消費量1000噸標準煤以下，或年石油消費量500噸以下，或年天然氣消費量50萬立方米以下的固定資產投資項目，填寫《固定資產節能登記表》）
•法律、法規或規章規定的其它有關材料
?。?）向相關部分提出申請
一般而言，世界自然、文化遺產保護區內總投資3000萬元以下、1000萬元及以上的旅游項目，國家重點風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資5000萬元以下、2000萬元及以上的旅游開發和資源保護設施項目，省級風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資3000萬元及以上旅游開發和資源保護設施項目，由省發展改革委核準；其他旅游開發和資源保護設施項目按照隸屬關系由所在地市、縣（區）發展改革部門核準。
接下來通過（3）受理（4）審查（5）批復（6）監督實施就真正完成了一個項目的全部立項過程。但所有的環節中，除了走手續外，最關鍵的就是項目的可行性報告的撰寫，這關系了項目立項成功的與否。
二、規劃：
在以上繁瑣的手續面前，我們有沒有更直接的辦法呢？答案是：有！那就是政府的高度認可，如果可以到的政府的認可，以上相關部門是可以為了項目做出適當的調整，而一份宏觀的規劃可以達到這樣的效果。所以說立項和規劃是分不開的，規劃是整個項目的靈魂，他保證了前期的立項，指導了后期施工。
?。?）旅游項目建議書
旅游項目建議書主要目的使旅游規劃院與甲方觀點達成一致，從而確立合作關系。無法用于正式遞交政府部門，非必須文件。
項目團隊返回后，組織旅游規劃院進行項目討論，梳理分析實地考察資料，提出概括性的項目建議書，建議書將包括技術部分以及商務部分，技術部分將項目發展思路理忥進行概括表述，對產品服務進行確定，對技術深度做出說明，商務部分包括報價，項目執行時間階段，具體合作方式進行確定。
?。?）概念性規劃
概念性規劃簡稱“概規”是非必須上規劃委員會的規劃，是幫助投資方與政府決策項目推進的規劃。概念性規劃是介于發展規劃和建設規劃之間的一種新的提法，它更不受現實條件的約束，而比較傾向于勾勒在最佳狀態下能達到的理想藍圖。一般來說應包括以下幾個方面的內容、圖件：
•對旅游規劃區域的資源和客源市場進行分析和預測
•確定旅游規劃區的定位、發展方向和發展戰略
•明確旅游產品的開發方向、特色和主要內容
•提出旅游規劃區旅游發展的重點項目，強調策劃的創新、個性和特色;提出相關要素發展的原則和方法等
圖件：旅游規劃區綜合現狀圖、旅游客源市場分析圖、總體規劃圖、功能分區圖等，如果是空間范圍較小的規劃區，還可以要求近期的建設規劃圖或者是效果圖
?。?）旅游總體規劃
旅游總體規劃又稱旅游綜合規劃簡稱“總規”，是在旅游資源調查評價的基礎上，根據國家的方針政策和國民經濟發展的需要，綜合分析旅游區資源特點和社會經濟技術條件，提出旅游區發展戰略；確定旅游區的性質；劃定旅游區和風景區的范圍及外圍保護地帶；劃分景區和其他功能區；制定保護和開發利用風景名勝資源的措施；確定旅游區的接待容量和游覽活動的組織管理措施；對風景區的總體布局、綠化、交通、水電、旅游服務設施進行統籌安排、全面規劃；進行總體投資預算和效益分析；進行環境經濟及社會影響評價分析。它也常包括某些專題規劃（或稱部門規劃）的內容，如旅游資源調查、評價和開發；客源市場調查、分析和規劃；旅游線路設計和規劃；旅游商品設計規劃；旅游環境保護；旅游管理和人才培訓計劃等。
旅游總體規劃是與旅游部門規劃對應而言，它具有全局戰略性，對景區內各景點及具體建筑項目不作詳細規劃。
?。?）控制性詳細規劃
控制性詳細規劃簡稱“控規”是城市、鎮人民政府城鄉規劃主管部門根據城市、鎮總體規劃的要求，用以控制建設用地性質、使用強度和空間環境的規劃。
控制性詳細規劃 以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃。 根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。
控制性詳細規劃是城鄉規劃主管部門作出規劃行政許可、實施規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。
?。?）修建性詳細規劃
編制修建性詳細規劃簡稱“修規”主要任務是：滿足上一層次規劃的要求，直接對建設項目做出具體的安排和規劃設計，并為下一層次建筑、園林和市政工程設計提供依據。源：對于當前要進行建設的地區，應當編制修建性詳細規劃，用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。
修建性詳細規劃應當包括下列內容：
?。ㄒ唬┙ㄔO條件分析及綜合技術經濟論證。
?。ǘ┙ㄖ?、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖。
?。ㄈψ≌?、醫院、學校和托幼等建筑進行日照分析。
?。ㄋ模└鶕煌ㄓ绊懛治?，提出交通組織方案和設計。
?。ㄎ澹┦姓こ坦芫€規劃設計和管線綜合。
?。┴Q向規劃設計。
?。ㄆ撸┕浪愎こ塘?、拆遷量和總造價，分析投資效益。
三、施工
規劃以整體高度、方向為主，建議找一些國家級的設計院。施工建議找本地施工單位，手續及落地方面更加便利，嚴把驗收關質量可以保證。此部分可以聽取旅游規劃院協助推薦，考察施工單位。
四、推廣運營
推廣方面是之前規劃提及一部分，首輪推廣建議與之前合作的旅游規劃院繼續合作，畢竟只有規劃設計者本團隊才能更好的把產品的優勢展現出來；如果再次推廣，建議與策劃公司簽訂合同按收益提供比例傭金，這樣達到雙方互相督促為景區創造收益的結果，執行過程中也更容易互相理解。
運營方面，建議培養本地人才，常見問題可以咨詢旅游規劃院。近兩年景區托管服務生根發芽，但一般情況都是計劃和描繪的前景會比較好，由于客觀因素實際執行不如本地人員效果。
注：規劃部分是整個項目的重點。好比兩方分別用1億的軍費打仗，一方:1億士兵，另一方:0.95億士兵+500萬軍師，兩方相比顯然后者的表現會更好。
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