旅游經營管理
旅游地產運營模式分析
發布日期：2016-10-13
旅游地產項目所涉足的產品的多樣性，業態的復雜化，經營的專業度已超乎想象。旅游地產發展商正面臨一個專業化的時代，投資開發的行為向專業化、集約化和國際化方向發展。為了區分不同類型項目的經營模式的異同，我們按照項目的產權屬性、經營要求、收益情況等指標，把旅游地產界定為旅游資源型地產、商務度假地產、休閑度假地產、旅游住宅地產四大基本形態?；诼糜蔚禺a四種基本形態不同屬性探尋市場上成功的運營模式。
1.旅游資源型地產：開發持有模式
旅游地產："核心是旅游，地產僅是配套"，旅游景點地產是旅游的核心，旅游景區地產是項目附加值提升的關鍵，項目未來盈利多寡完全取決于地產項目附加值提升的空間大小。目前市場有些短視開發商無視旅游地產的旅游特點，片面追求經濟效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產權式酒店或別墅物業。
基于旅游景區地產占據項目核心資源、前期投資大、附加值高、長期收益等戰略地位，故采取開發持有運營模式。開發持有運營模式，是指項目發展商長期持有旅游景區地產中長期經營性物業，通過穩定經營保證項目健康發展，提升項目的地塊客戶群對項目的項目認知度、忠誠度、美譽度。而項目不再完全依賴物業銷售帶來的現金流，持有型物業能夠為企業帶來長久的投資收益。
此模式下，開發商與旅游資源所有權者簽訂30年的經營運作權，在期限內開發商負責地產產品的建設、景區建設與運營。對于旅游地產的成長空間及回報，地產企業的目標很明確，即做長期投資打算。隨著經營周期的拉長，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產項目也會提升盈利空間，同時把旅游地產定位為5-10年后的營利產品。
2.商務度假地產：開發持有自營&開發持有他營
商務度假地產屬性與城市商業地產本質相同，均為服務配套項目，但商務度假地產又有其發展的個性，故在運營模式是會有一些差異。相比于城市商業地產，旅游商務度假地產更注重對項目商業形態和商業主題特色的提升，注重商務高端品質的提高。同時商務度假地產在商業環境的培育、服務定位檔次跨度、服務業態的復雜性和子項目經營的技術性都提出了較高的難度。
商務度假地產在運營模式的選擇是，保證物業持有達到一定的比例，能對項目業態、業種調整升級握有主動權，保證項目的品質。在產權保證的基礎上可分賣分租，自營與商家連營等靈活多變的經營策略。實際運作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動和優惠政策來培育商業環境、吸引特色商戶、調整項目業態、營造項目主體特色。
3.休閑度假地產：開發銷售度假權益模式
休閑度假地產，以度假為核心融合地產和旅游綜合性項目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關聯空間，主要表現形式主要有旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店。
國內最早的旅游度假地產出現在海南，當時因為一些在房地產泡沫中被套牢，而導入產權酒店、酒店式公寓成為概念，由于導入純概念項目，在運營實施上缺乏具體措施，故承諾的回報收益的項目很少，使得開發商和投資者之間糾紛不斷。隨著中國度假地產交流平臺及代理服務機構的出現，已經有國外度假交換服務商進入中國市場，出現了開發銷售度假權益模式。
此模式下開發商根據先期通過對項目整體的商業計劃，完成項目開發建設，分割產權或權益，進行銷售回籠項目建設投資，通過第三方交換系統交換平臺，為客戶提供靈活的物業與時間組合?；诮粨Q系統，度假時段可以以每晚為單位進行，任何時間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據不同需求靈活選擇，同時還可以通過全球網絡預訂其他形式的旅游服務項目，包括飛機、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項目投資回報可達到25%。同時發展商可通過功能配套服務項目經營獲取長期經營收益。因此總體而言，度假權益模式可以為物業帶來較大的盈利空間。
4.旅游住宅地產：開發銷售產權模式
區域旅游項目開發建設將會帶動區域商氣提升及基礎配套的完善，必將帶動人口的大量導入，借助旅游的環境、生態、配套服務等方面優勢，定居、養老等居住需求產生，第一居所購房消費需求市場特征明顯，旅游住宅地產項目出現。
旅游住宅地產項目開發運營與城市居住地產開發模式別無差異。通過簡單開發銷售產權模式完成項目收益，只需在項目產品規劃設計時摸清目標客群消費喜好及旅游地特殊區位屬性即可。產品品質、產品定位、項目配套是此類項目的關鍵。
1.旅游資源型地產：開發持有模式
旅游地產："核心是旅游，地產僅是配套"，旅游景點地產是旅游的核心，旅游景區地產是項目附加值提升的關鍵，項目未來盈利多寡完全取決于地產項目附加值提升的空間大小。目前市場有些短視開發商無視旅游地產的旅游特點，片面追求經濟效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產權式酒店或別墅物業。
基于旅游景區地產占據項目核心資源、前期投資大、附加值高、長期收益等戰略地位，故采取開發持有運營模式。開發持有運營模式，是指項目發展商長期持有旅游景區地產中長期經營性物業，通過穩定經營保證項目健康發展，提升項目的地塊客戶群對項目的項目認知度、忠誠度、美譽度。而項目不再完全依賴物業銷售帶來的現金流，持有型物業能夠為企業帶來長久的投資收益。
此模式下，開發商與旅游資源所有權者簽訂30年的經營運作權，在期限內開發商負責地產產品的建設、景區建設與運營。對于旅游地產的成長空間及回報，地產企業的目標很明確，即做長期投資打算。隨著經營周期的拉長，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產項目也會提升盈利空間，同時把旅游地產定位為5-10年后的營利產品。
2.商務度假地產：開發持有自營&開發持有他營
商務度假地產屬性與城市商業地產本質相同，均為服務配套項目，但商務度假地產又有其發展的個性，故在運營模式是會有一些差異。相比于城市商業地產，旅游商務度假地產更注重對項目商業形態和商業主題特色的提升，注重商務高端品質的提高。同時商務度假地產在商業環境的培育、服務定位檔次跨度、服務業態的復雜性和子項目經營的技術性都提出了較高的難度。
商務度假地產在運營模式的選擇是，保證物業持有達到一定的比例，能對項目業態、業種調整升級握有主動權，保證項目的品質。在產權保證的基礎上可分賣分租，自營與商家連營等靈活多變的經營策略。實際運作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動和優惠政策來培育商業環境、吸引特色商戶、調整項目業態、營造項目主體特色。
3.休閑度假地產：開發銷售度假權益模式
休閑度假地產，以度假為核心融合地產和旅游綜合性項目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關聯空間，主要表現形式主要有旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店。
國內最早的旅游度假地產出現在海南，當時因為一些在房地產泡沫中被套牢，而導入產權酒店、酒店式公寓成為概念，由于導入純概念項目，在運營實施上缺乏具體措施，故承諾的回報收益的項目很少，使得開發商和投資者之間糾紛不斷。隨著中國度假地產交流平臺及代理服務機構的出現，已經有國外度假交換服務商進入中國市場，出現了開發銷售度假權益模式。
此模式下開發商根據先期通過對項目整體的商業計劃，完成項目開發建設，分割產權或權益，進行銷售回籠項目建設投資，通過第三方交換系統交換平臺，為客戶提供靈活的物業與時間組合?；诮粨Q系統，度假時段可以以每晚為單位進行，任何時間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據不同需求靈活選擇，同時還可以通過全球網絡預訂其他形式的旅游服務項目，包括飛機、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項目投資回報可達到25%。同時發展商可通過功能配套服務項目經營獲取長期經營收益。因此總體而言，度假權益模式可以為物業帶來較大的盈利空間。
4.旅游住宅地產：開發銷售產權模式
區域旅游項目開發建設將會帶動區域商氣提升及基礎配套的完善，必將帶動人口的大量導入，借助旅游的環境、生態、配套服務等方面優勢，定居、養老等居住需求產生，第一居所購房消費需求市場特征明顯，旅游住宅地產項目出現。
旅游住宅地產項目開發運營與城市居住地產開發模式別無差異。通過簡單開發銷售產權模式完成項目收益，只需在項目產品規劃設計時摸清目標客群消費喜好及旅游地特殊區位屬性即可。產品品質、產品定位、項目配套是此類項目的關鍵。
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