旅游規劃設計
濱湖類旅游地產開發——浙江杭州千島湖開元度假村
發布日期：2016-09-30
濱湖類度假項目的產品開發指導
從打造功能齊全、高質素配套的大型休閑度假物業綜合體角度考慮，度假地產項目旅游策劃公司對濱湖類度假項目的產品規劃，需要滿足酒店旅業、休閑娛樂、消遣購物、民俗風情、文化展示等功能，實現一個互依互存、合作多贏的吃、住、行、購、娛等資源整合體。從現在市場情況分析，濱湖度假基本功能分區大致可分為：住宅區、酒店區、酒店公寓、高爾夫、游艇俱樂部、商業街、會所等。
在如此千篇一律的功能產品中，如何打造個性化的產品路線傲視全行市場，成為開發商們迫切想要了解的一件事情。本著注重體驗、注重生態環境的創新方向，遵守協調性、差異性、真實性的創新原則，濱海度假類產品的創新之道主要包括以下三方面：
1. 主題創新
任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發必將圍繞這個主題進行，主題是項目的靈魂。而主題的創新需要根據區域環境挖掘與提煉，比方說如果項目所在區域內所有項目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為本項目主題定位的備選方案之一；主題的創新還要堅持特色，目前最受歡迎的主題是：教育展覽、外國文化、歷史陳列、生活娛樂、水上公園、休閑養生等。
2. 功能創新
濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎層次——陳列式觀光地產、提高層次——娛樂式體驗地產、發展層次——休閑式度假地產。其中娛樂體驗和休閑度假層次是新世紀濱湖項目的主攻方向，其創新主要從三方面著手：以文化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。
3. 形態創新
產品形態的創新，即是從現有主流的產品形態中開發新的產品，形成差異化競爭。比如說當下的濱湖度假住宅產品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開發觀景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產品雷同，則對其銷售必將有決定性的幫助。
濱湖類度假項目的開發引擎
濱湖類度假項目由于存在比較強的區域特色，因此對其開發引擎進行歸類總結具有很強的現實意義。從現有成功濱湖類項目案例來看，選擇適當的開發模式和啟動引擎，可以在完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉化為地產資源，最終帶來房地產客戶，實現產品消化，完成地產盈利。
目前市場上比較主流的開發引擎有以下三種：
1. 一線湖景+五星酒店
采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉化為地產資源，將以單純欣賞湖景、商務會議的客源轉化為房地產客源。
2. 高爾夫+五星酒店
高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產項目的盈利已經成為較為成熟的模式。
3. 溫泉+五星酒店
利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產價值上漲，從而實現地產盈利。
由此看出，五星級酒店結合區域固有資源或者創造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經成為主流模式。一般情況下，由于濱湖項目開發周期長，大多都以觀光旅游開始，因此此類項目都先投入開發一些娛樂配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項目及區域成熟后再進行房地產銷售，完成由旅游向休閑度假的轉變。
典型案例——杭州千島湖開元度假村
千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級城市均在300公里以內。項目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級酒店、游艇俱樂部、會所等相關配套。
千島湖度假區客戶核心來源以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶是長三角區域及境外人士；高端別墅客戶分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶主要是杭州以及周邊城市的企業主、成功人士、企管高層等，而投資型物業為追求穩定回報率，客戶范圍較廣。
1. 項目產品解析
從一開始，開元集團就力圖在千島湖開發一個高端項目；現如今，漫步在千島湖，開元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無邊的湖光美景。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區輪廓線，與湖面水線保持有12米左右的波動。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標高高于一般季節水岸線35米，樹木和叢林覆蓋整個基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降臨之時，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設施，耗資1000萬的曼哈頓56號超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風情再度展現。
?。?）建筑設計
千島湖開元度假村以休閑度假為主題進行開發，建筑設計規劃依據半島嶼山水皆景的環境特點，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的夏威夷風格五星級標準度假酒店組成，整體規劃設計以尊重自然、珍愛自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規劃體系。
?。?）景觀布局
千島湖開元度假村充分利用原生態環境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態園林為內景建構大環境體系，突出了野趣、生態、寫意、浪漫的環境特征。整體景觀規劃以夏威夷風情為模本，采用全景式設計手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進行景觀設計，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個均衡的體系在園區內流動。
?。?）度假產品
千島湖開元度假村從英國進口的“曼哈頓56號”，價值1000多萬元，是目前浙江省乃至整個華東地區價格最高、性能最好、最豪華的游艇與英國皇室乘座的游艇同一型號。
酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設施與生活配套，具體配套設施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內恒溫游泳池。
停泊于游艇碼頭的“曼哈頓56號”
2. 成功核心密碼
擁有核心競爭力，將品牌輸出定位于‘塔尖’，做最高檔次的市場，創造了近年來國內旅游界的奇跡。
?。?）走“高端定位”之路
隨著人們對度假居住概念的重新認識，千島湖風景區必將以其獨特的自然、健康、稀有度假養生資源、良好的區位交通等因素的存在迅速成為一個高檔次的度假休閑場所。千島湖開元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區內的一分子，堅持打造高檔旅游房地產項目。開元的進駐及成功開發看似偶然，但卻是千島湖旅游度假區發展的必然。
?。?）補“市場產品”之缺
在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區域內只有一些簡單的旅游設施和中低端度假酒店。而開元五星級酒店的進入正好填補了千島湖沒有五星酒店的市場空白。“五星級酒店式度假社區”千島湖開元度假村的出現，意味著浙江首度出現了以五星級酒店為配套的別墅社區，這在當時的華東地區，甚至是全國也是罕見的。除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂配套也提升了項目的檔次。
?。?）樹“百年老店”之牌
千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒。開發商在項目開發的過程中，確立了“創造特色、打造品牌、關注客戶、用心服務”的經營理念，并一直致力于成為擁有國內一流的飯店管理公司、省內最具特色的房地產公司和具有綜合優勢的相關產業群組成的大型國家級企業集團，成功嫁接了飯店業和房地產業，呈現雙輪驅動、比翼齊飛的發展局面。
杭州千島湖開元度假村地產項目擁有良好的湖水景觀
3. 開元度假村開發啟示——如何在一個新涉足的領域中依然保持“高調姿態”？
“千島湖開元度假村，別墅開盤10個月，完成了95%的銷售！”
作為高檔旅游房產項目，又是開元房產集團開發的第一個別墅項目，其開發風險和營銷風險比一般的常規項目要大得多。由于其目標客戶群并不在項目開發的當地，公司不得不采用異地銷售模式，這對營銷來說是個很大的挑戰。而千島湖開元度假村又是開元房產開發的第一個別墅項目，別墅銷售實踐比較欠缺，在此情況下能取得如此好的銷售業績，與其正確的定位、先進的開發指導思想和科學系統的營銷策略是分不開的。
?。?）明確的項目定位
開元房產集團在開發千島湖開元度假村時，嘗試的是一種地產業與旅游休閑業相復合的開發模式，將地產與旅游業、酒店業相復合，所開發的的88幢半島度假別墅與一幢五星級標準度假酒店相輝映。旅游度假房產把“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等融入到項目的每一個細節，滿足了部分懂得生活享受的消費者的休閑生活需求。隨著經濟的快速發展，有閑、有錢、有車的人越來越多，中國旅游業正從觀光型向休閑度假型轉變，將進入休閑度假時代，旅游房產也將迎來新的時代。開元房產集團把握時代脈搏，將千島湖開元度假村打造成旅游房產的典范，旺銷是必然的。
?。?）先進的開發指導思想
在千島湖開元度假村開發過程中，始終把產品的品質放在第一位，做就要做精品。面對千島湖絕美的山水，開元房產聘請知名公司進行建筑設計、裝修設計和景觀設計；而在施工上，嚴格遵循設計要求，保證施工質量，為千島湖開元度假村成為高檔的休閑度假區奠定了堅實的基礎。2009年夏天，千島湖開元度假村先后被世界旅游小姐組織和亞洲旅游小姐組織確定為外景拍攝基地，千島湖開元度假村被認為是華東最高檔的休閑度假區之一。
?。?）科學系統的營銷策略
自2003年8月份媒體見面會成功運作開始，千島湖開元度假村就在房地產業界引起強烈反響，受到人們的普遍關注。在銷售上，2003年底開盤以來，半島度假別墅一直保持著良好的銷售勢頭。2004年3、4月份，與杭州日報共同舉辦旅游房產論壇，再次引起業界和廣大消費者的關注，創下單月銷售27套的銷售記錄，取得了當年銷售的開門紅；而在受宏觀調控的影響，樓市陷入低迷的7、8月份，公司領導果斷調整營銷策略，又成功舉辦了千島湖開元度假村業主聯誼會，引來眾多客戶的關注，使得千島湖開元度假村項目在杭州別墅銷售市場上一枝獨秀；而到了10月份，按照原定的計劃，加強了“金九銀十”這一階段的推廣力度，在各方面成功運作下，千島湖開元度假村項目銷售再次飄紅，最終完成95%的銷售，提前完成并超過集團公司制定的項目銷售任務。
杭州千島湖開元度假村全景
從打造功能齊全、高質素配套的大型休閑度假物業綜合體角度考慮，度假地產項目旅游策劃公司對濱湖類度假項目的產品規劃，需要滿足酒店旅業、休閑娛樂、消遣購物、民俗風情、文化展示等功能，實現一個互依互存、合作多贏的吃、住、行、購、娛等資源整合體。從現在市場情況分析，濱湖度假基本功能分區大致可分為：住宅區、酒店區、酒店公寓、高爾夫、游艇俱樂部、商業街、會所等。
在如此千篇一律的功能產品中，如何打造個性化的產品路線傲視全行市場，成為開發商們迫切想要了解的一件事情。本著注重體驗、注重生態環境的創新方向，遵守協調性、差異性、真實性的創新原則，濱海度假類產品的創新之道主要包括以下三方面：
1. 主題創新
任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發必將圍繞這個主題進行，主題是項目的靈魂。而主題的創新需要根據區域環境挖掘與提煉，比方說如果項目所在區域內所有項目的定位都缺乏文化，那么突出文化性則可以作為本項目主題定位的備選方案之一；主題的創新還要堅持特色，目前最受歡迎的主題是：教育展覽、外國文化、歷史陳列、生活娛樂、水上公園、休閑養生等。
2. 功能創新
濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎層次——陳列式觀光地產、提高層次——娛樂式體驗地產、發展層次——休閑式度假地產。其中娛樂體驗和休閑度假層次是新世紀濱湖項目的主攻方向，其創新主要從三方面著手：以文化感染人、以形式吸引人、以檔次震撼人。
3. 形態創新
產品形態的創新，即是從現有主流的產品形態中開發新的產品，形成差異化競爭。比如說當下的濱湖度假住宅產品多以度假別墅為主，而如果像綠城在千島湖開發觀景小高層公寓那樣，避免與千島湖其它度假住宅產品雷同，則對其銷售必將有決定性的幫助。
濱湖類度假項目的開發引擎
濱湖類度假項目由于存在比較強的區域特色，因此對其開發引擎進行歸類總結具有很強的現實意義。從現有成功濱湖類項目案例來看，選擇適當的開發模式和啟動引擎，可以在完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉化為地產資源，最終帶來房地產客戶，實現產品消化，完成地產盈利。
目前市場上比較主流的開發引擎有以下三種：
1. 一線湖景+五星酒店
采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉化為地產資源，將以單純欣賞湖景、商務會議的客源轉化為房地產客源。
2. 高爾夫+五星酒店
高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產項目的盈利已經成為較為成熟的模式。
3. 溫泉+五星酒店
利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產價值上漲，從而實現地產盈利。
由此看出，五星級酒店結合區域固有資源或者創造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經成為主流模式。一般情況下，由于濱湖項目開發周期長，大多都以觀光旅游開始，因此此類項目都先投入開發一些娛樂配套（如高爾夫、溫泉、游艇等），等項目及區域成熟后再進行房地產銷售，完成由旅游向休閑度假的轉變。
典型案例——杭州千島湖開元度假村
千島湖開元度假村坐落在千島湖鎮麒麟半島之上，距杭州130公里，上海300公里，距離蘇南大中小城市和杭州省地級城市均在300公里以內。項目占地302畝，包括88幢半島私家別墅、一座五星級酒店、游艇俱樂部、會所等相關配套。
千島湖度假區客戶核心來源以杭州為主，輔助客源是杭州周邊城市，偶得客戶是長三角區域及境外人士；高端別墅客戶分為投資和自住或兩者兼有，用作第二或第三居所的客戶主要是杭州以及周邊城市的企業主、成功人士、企管高層等，而投資型物業為追求穩定回報率，客戶范圍較廣。
1. 項目產品解析
從一開始，開元集團就力圖在千島湖開發一個高端項目；現如今，漫步在千島湖，開元度假村別墅融入了山地別墅和水岸別墅中，最高限度地收納無邊的湖光美景。巖石岸線形成千島湖開元度假村半島的外圍線，也形成度假村的曲折悠回的園區輪廓線，與湖面水線保持有12米左右的波動。山脊沿半島的縱深從湖面陡峭升起，平均標高高于一般季節水岸線35米，樹木和叢林覆蓋整個基地，這也讓人自然想到朱熹在此留下的“半畝方塘一鑒開，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降臨之時，登上作為千島湖開元度假村的特色尊貴配套設施，耗資1000萬的曼哈頓56號超豪華游艇，眺望千島湖開元度假村，燈火輝煌，波光粼粼，將“東方夏威夷”的浪漫休閑風情再度展現。
?。?）建筑設計
千島湖開元度假村以休閑度假為主題進行開發，建筑設計規劃依據半島嶼山水皆景的環境特點，由88席半島度假別墅及面積近33000平方米的夏威夷風格五星級標準度假酒店組成，整體規劃設計以尊重自然、珍愛自然、融入自然為最高原則，每一條道路的走向，每一處建筑的布局都充分考慮環境的容納與和諧，形成水域、森林、道路、建筑四大規劃體系。
?。?）景觀布局
千島湖開元度假村充分利用原生態環境景觀，以開闊湖景與城市綠帶為外景，以青山綠島、生態園林為內景建構大環境體系，突出了野趣、生態、寫意、浪漫的環境特征。整體景觀規劃以夏威夷風情為模本，采用全景式設計手法，以山脊和湖灣為主景觀軸和主功能軸進行景觀設計，豐富的景觀資源和景觀元素被組織成一個均衡的體系在園區內流動。
?。?）度假產品
千島湖開元度假村從英國進口的“曼哈頓56號”，價值1000多萬元，是目前浙江省乃至整個華東地區價格最高、性能最好、最豪華的游艇與英國皇室乘座的游艇同一型號。
酒店為別墅生活提供完美的度假休閑設施與生活配套，具體配套設施包括：商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內恒溫游泳池。
停泊于游艇碼頭的“曼哈頓56號”
2. 成功核心密碼
擁有核心競爭力，將品牌輸出定位于‘塔尖’，做最高檔次的市場，創造了近年來國內旅游界的奇跡。
?。?）走“高端定位”之路
隨著人們對度假居住概念的重新認識，千島湖風景區必將以其獨特的自然、健康、稀有度假養生資源、良好的區位交通等因素的存在迅速成為一個高檔次的度假休閑場所。千島湖開元度假村，作為杭州千島湖旅游度假區內的一分子，堅持打造高檔旅游房地產項目。開元的進駐及成功開發看似偶然，但卻是千島湖旅游度假區發展的必然。
?。?）補“市場產品”之缺
在開元度假村沒在千島湖落腳之前，該區域內只有一些簡單的旅游設施和中低端度假酒店。而開元五星級酒店的進入正好填補了千島湖沒有五星酒店的市場空白。“五星級酒店式度假社區”千島湖開元度假村的出現，意味著浙江首度出現了以五星級酒店為配套的別墅社區，這在當時的華東地區，甚至是全國也是罕見的。除此之外，游艇碼頭作為高檔的娛樂配套也提升了項目的檔次。
?。?）樹“百年老店”之牌
千島湖開元度假村的成功，“開元”這一品牌也功不可沒。開發商在項目開發的過程中，確立了“創造特色、打造品牌、關注客戶、用心服務”的經營理念，并一直致力于成為擁有國內一流的飯店管理公司、省內最具特色的房地產公司和具有綜合優勢的相關產業群組成的大型國家級企業集團，成功嫁接了飯店業和房地產業，呈現雙輪驅動、比翼齊飛的發展局面。
杭州千島湖開元度假村地產項目擁有良好的湖水景觀
3. 開元度假村開發啟示——如何在一個新涉足的領域中依然保持“高調姿態”？
“千島湖開元度假村，別墅開盤10個月，完成了95%的銷售！”
作為高檔旅游房產項目，又是開元房產集團開發的第一個別墅項目，其開發風險和營銷風險比一般的常規項目要大得多。由于其目標客戶群并不在項目開發的當地，公司不得不采用異地銷售模式，這對營銷來說是個很大的挑戰。而千島湖開元度假村又是開元房產開發的第一個別墅項目，別墅銷售實踐比較欠缺，在此情況下能取得如此好的銷售業績，與其正確的定位、先進的開發指導思想和科學系統的營銷策略是分不開的。
?。?）明確的項目定位
開元房產集團在開發千島湖開元度假村時，嘗試的是一種地產業與旅游休閑業相復合的開發模式，將地產與旅游業、酒店業相復合，所開發的的88幢半島度假別墅與一幢五星級標準度假酒店相輝映。旅游度假房產把“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等融入到項目的每一個細節，滿足了部分懂得生活享受的消費者的休閑生活需求。隨著經濟的快速發展，有閑、有錢、有車的人越來越多，中國旅游業正從觀光型向休閑度假型轉變，將進入休閑度假時代，旅游房產也將迎來新的時代。開元房產集團把握時代脈搏，將千島湖開元度假村打造成旅游房產的典范，旺銷是必然的。
?。?）先進的開發指導思想
在千島湖開元度假村開發過程中，始終把產品的品質放在第一位，做就要做精品。面對千島湖絕美的山水，開元房產聘請知名公司進行建筑設計、裝修設計和景觀設計；而在施工上，嚴格遵循設計要求，保證施工質量，為千島湖開元度假村成為高檔的休閑度假區奠定了堅實的基礎。2009年夏天，千島湖開元度假村先后被世界旅游小姐組織和亞洲旅游小姐組織確定為外景拍攝基地，千島湖開元度假村被認為是華東最高檔的休閑度假區之一。
?。?）科學系統的營銷策略
自2003年8月份媒體見面會成功運作開始，千島湖開元度假村就在房地產業界引起強烈反響，受到人們的普遍關注。在銷售上，2003年底開盤以來，半島度假別墅一直保持著良好的銷售勢頭。2004年3、4月份，與杭州日報共同舉辦旅游房產論壇，再次引起業界和廣大消費者的關注，創下單月銷售27套的銷售記錄，取得了當年銷售的開門紅；而在受宏觀調控的影響，樓市陷入低迷的7、8月份，公司領導果斷調整營銷策略，又成功舉辦了千島湖開元度假村業主聯誼會，引來眾多客戶的關注，使得千島湖開元度假村項目在杭州別墅銷售市場上一枝獨秀；而到了10月份，按照原定的計劃，加強了“金九銀十”這一階段的推廣力度，在各方面成功運作下，千島湖開元度假村項目銷售再次飄紅，最終完成95%的銷售，提前完成并超過集團公司制定的項目銷售任務。
杭州千島湖開元度假村全景
上一篇：生態導向的山地主題度假公園——廣東深圳東部華僑城旅游度假區
下一篇：鄉村旅游景點規劃要點和建議
粵公網安備 44011302000493號