旅游市場動態
“假旅游、真地產”難持續 工業旅游成為旅游新潮流
發布日期：2018-01-10
“假旅游、真地產”難持續 開發商開始關注旅游經營
近期以來，多個涉及違建的旅游地產項目被先后叫停。在旅游項目培育周期長、投資回報慢的背景下，地產業務成為不少企業快速回籠資金的手段，然而這也在一定程度上招致了旅游地產行業內的亂象。有分析明確指出，未來“假旅游、真地產”這種以旅游為名的圈地將寸步難行，將重心轉移至項目運營，成為破局之法。
長白山高爾夫球場被取締
近日，中央第一環境保護督察組向吉林省反饋督察情況，其中長白山國際滑雪中心項目赫然在列。據了解，長白山國際滑雪中心項目在實施過程中，被指違反國家要求擅自建設兩座高爾夫球場和93棟別墅，并長期違規運營。
去年10月，一張撫松縣人民政府下發的文件照片在社交媒體上廣為流傳。照片顯示，長白山國際滑雪中心雪上二項夏季高爾夫球場和娛雪區夏季高爾夫球場被宣布取締。其后不久，撫松縣市場監督管理局發布公告，宣布長白山國際旅游度假區有限公司管理分公司因從事高爾夫球場經營活動，撫松縣市場監督管理局已于2017年9月9日下達了責令改正通知書，責令停止相關經營活動。
此次中央第一環境保護督察組反饋的督察情況，進一步做實并揭開了球場被取締的原因。長白山國際滑雪中心項目不僅違規擅自建設高爾夫球場和別墅，并展開長期運營。新京報記者致電長白山國際度假區客服后被告知，目前高爾夫球場已經停業，而相關會籍處理方案仍在商討中，將在后續進行通知。
資料顯示，長白山國際度假區（一期）于2012年正式開業。該項目由6家企業聯合投資200億元，集“主題項目+商業地產+酒店+住宅+文化產業+百貨業”于一體。
趨勢：開發商開始關注旅游經營
據《2016-2017年中國旅游地產發展報告》顯示，截至2016年底，國內累計旅游地產項目總數為8918個，項目數量增速雖有所下降，但中國旅游地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。
就數據來看，國內旅游地產市場發展依然火熱，然而因違規建設被點名乃至叫停的案例也同樣為其敲響警鐘。中商產業研究院分析指出，旅游經營與地產銷售是旅游地產基礎的核心盈利環節，但隨著資產增值方式的變化及其對基礎盈利環節的帶動，曾經屢試不爽的“旅游搭臺，地產唱戲”模式難以為繼，越來越多的開發商開始主動或被迫將更多精力投入到旅游經營和資本運作，謀求可持續的、更長遠切實的資本收益。
在這方面，本身就扎根于旅游的旅游企業顯然更具備話語權，其中“烏鎮模式”成為代表性的案例。國信證券分析表示，烏鎮成功的關鍵即為管理團隊的有效運作。
以西柵為例，烏鎮景區管理公司通過全產權下的統一管理，保證了游客的旅游體驗；景區建筑公司則保證了景區的基礎設施體驗和景區原貌；各類型住宿以及景區元素的不斷豐富得以滿足游客需求。2016年，烏鎮景區游客接待數量近1000萬人次。景區和龐大的客流為周邊地產業務的發展提供可能。據了解，烏鎮也的確有效帶動了周邊部分地產項目的銷售情況。
建議：旅游地產應重運營抓人氣
在此背景下，“旅游+地產”顯然需要企業采取新的運營思路，“先旅游，后地產”的呼聲已在業內傳播多年。在業內人士看來，盈利過分依賴房地產項目的主因正是由于旅游板塊的乏力。
“從實際情況看，對于旅游地產項目來說，過分依賴房地產也是因為進入以后發現項目運營很困難。短期內資金進不來會帶來很多新的問題，比如說項目的維護成本是很高的，所以導致項目人氣不足。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“對于旅游地產來說，關鍵背后要抓住人氣這個概念。如果沒有人氣，那么地產項目的入住率也不會很高的。另外交通等措施需要和政府溝通，在旅游地產方面需要有較好的基礎設施導入。”
中商產業研究院明確指出，“假旅游、真地產”這種以旅游為名的圈地未來將寸步難行，旅游與地產并重才是旅游地產可持續盈利的出路，“重運營、輕資產”的大勢已然顯現。旅游開發與地產向來息息相關。如何平衡二者、實現真正有效的聯動是接下來旅游、地產企業需要思考的問題。
“只要是旅游開發，就是房地產開發的范疇了。旅游開發本來就是偏重資產的，沒有一定的資金實力不行。健康的旅游地產項目，應該是符合國家規定、市場前景好、項目策劃創意好、綜合帶動能力強的項目。”張金山表示。
新京報鄭藝佳 王遠征
工業旅游成為旅游新潮流
宏濟堂中醫藥文旅產業園宏濟堂第二屆阿膠節（張賈鵬 攝）
工業旅游在國外早已盛行，但對于國內，工業旅游所占旅游市場份額卻很少。近年來，工業旅游作為新旅游業態，吸引了旅游業界和游客的廣泛關注。去年12月20日，國家旅游局公布了全國首批10個國家工業旅游示范基地，其中張裕葡萄酒文化旅游區作為山東唯一單位以榜單第一位列入。目前山東省共有國家級工業旅游示范基地1家、工業旅游示范點39家、示范單位3家，省級工業旅游示范點337家，數量位居各省第一。
近日，山東省人民政府辦公廳印發《關于加快推進工業旅游發展的意見》（以下簡稱《意見》），力爭到2020年，全省工業旅游年接待游客達到4000萬人次，工業旅游年收入達到35億元，建成10個國家工業旅游示范基地、工業遺產旅游基地和一批省級工業旅游示范基地、工業遺產旅游基地等，推動工業旅游規模不斷壯大，服務更加規范，品質效益顯著增強。
構建工業旅游產品體系打造一批特色工業園
“這完全不是我印象中的工業園，走進宏濟堂工業園區，就像是走進一個開放式的大公園，有山有水，一步一景，自然與人文景觀相映成趣。”“走進宏濟堂博物館，了解了宏濟堂的發展歷程，見證濟南本土旅游新業態的發展，這是非常有意義的事。”去年12月22日，濟南工業旅游直通車走進百年制藥集團宏濟堂，很多市民看到宏濟堂廠區均贊不絕口。據宏濟堂制藥集團工作人員介紹，宏濟堂制藥集團是濟南市唯一現存的正常生產經營的百年企業，也是首批中華老字號，擁有多項非物質文化遺產。宏濟堂中醫藥文化產業園開展工業旅游可以讓游客充分體驗中醫藥文化的獨特魅力，是一次放松身心、體驗游學、健康休閑的養生之旅。
山東青年政治學院旅游學院教授單銘磊表示，近些年，工業化的東西漸漸淡出人們的記憶，很多工業廠房、設備也慢慢淘汰。正因如此，工業旅游也將是下一個亮點，將這些再重新收集起來，將這些歷史痕跡保留下來，重新喚回一些人對工業時代的記憶。
此次《意見》提出，鼓勵支持百年老字號企業打造展示企業發展歷程、傳承企業發展文化的專題博物館。支持行業龍頭企業挖掘行業文化資源，匯集行業發展各個時期、各種工藝環節的重要歷史資料，詮釋行業文化，展示行業精神，打造行業博物館。依托具有歷史文化價值和品牌影響力的動態工業產品，打造一批體現時代記憶、展示文明成果、蘊含現代元素的活態博物館。指導各類企業圍繞工業設計、產品研發、加工制造等，建設展示主營業務和主打產品的企業博物館。強化博物館的科普教育功能，支持各類博物館舉辦主題展覽，組織學生、游客和市民參觀學習。
同時還將發揮山東傳統制造業優勢，突出特色，規劃建設一批黃金小鎮、陶瓷小鎮、紡織小鎮、食品小鎮、釀酒小鎮等工業旅游小鎮。推動高新技術產業集聚發展，培育一批生物制藥、信息技術、海洋開發現代產業園區。推進電影小鎮建設，提升電影小鎮功能。圍繞游艇、房車、木屋、小飛機、游樂設施等的研發制造，培育一批旅游裝備小鎮。鼓勵支持具備條件的綜合性工業旅游企業打造覆蓋全產業鏈的工業旅游園區。
工業旅游注重互動體驗性 助益企業品牌形象
對于企業來說，工業旅游最大限度地提高了企業品牌的影響力與傳播力，游客親身參與其中，互動體驗，進一步了解企業。
“游客來了，第一印象便是用眼看整個釀造過程，然后用耳聽我們講企業文化，然后用嘴品酒、動手體驗釀酒過程。”百脈泉酒業相關負責人介紹，百脈泉酒業整個過程參觀下來，游客可加深對企業的認識了解。“在游客中心我們設有一個DIY區域，里面有各種基礎酒，同時配有配方，游客可以親自動手調制自己喜歡的酒型。”這位負責人說。“大家來到工廠參觀體驗，首先對產品有所認識，然后提高產品信任度。”青啤夢工廠負責人介紹，青啤夢工廠是濟南市目前唯一收取門票的工業旅游示范點，游覽線路合理、企業文化深度挖掘、體驗環節趣味性高、旅游紀念品多。“在我們夢工廠里面品嘗的啤酒，是從發酵罐里剛剛接出來最新鮮的啤酒，是外面品嘗不到的。”這位負責人表示，青島夢工廠為山東省四星級科普教育基地，學生在這里可以進一步了解看到啤酒是如何釀造出來的，同時還有很多與酒文化互動的小游戲。
工業旅游不以銷售為目的，只為更好地宣傳企業文化，提高品牌知名度，讓游客對品牌有個更深的認識，目前超七成以上的游客在了解了企業文化和釀造過程、工藝后都會選擇購買。參加過宏濟堂工業旅游的濟南旅游啄木鳥張新華認為，工業旅游有助于消費者了解企業實力、了解生產流程、了解產品品質，市民游客會在游覽中增加對工業企業的認知度、認可度和信任度。
《意見》指出，鼓勵具備條件的工業企業按照4A級以上景區標準進行景區化改造提升，新建工業企業搞好規劃設計，合理劃分觀光區、體驗區、展覽區、購物區、游憩區等功能區域，滿足游客參觀、食宿、購物和休閑娛樂需求。加大對老字號企業廠區風貌、建筑風格、生產工藝等的保護，依托獨特的建筑廠房、生產流程、設施設備、生產工藝、企業風貌等資源開發觀光項目。吸引廣大游客參觀游覽，實現經濟效益和社會效益雙贏。
廣州海森旅游策劃設計有限公司是海森文旅科技集團核心企業，與海森文旅科技集團旗下其他企業共同構成了度假旅游項目策劃規劃→設計建造→經營管理全程服務鏈條，服務了以恒大地產集團、北京首旅集團、橫店集團、中鐵集團、港中旅集團、宋城集團為代表的國內一大批頂尖的旅游投資企業，打造了以恒大?；◢u、青島海泉灣度假城、香江健康山谷為代表的國內一大批頂尖的度假旅游精品項目。了解更多關于專業旅游策劃公司、旅游規劃咨詢公司、旅游規劃開發公司、知名旅游規劃公司、有名的旅游規劃公司、景區規劃公司——海森文旅的相關信息請搜索：allbankingexam.com。
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長白山高爾夫球場被取締
近日，中央第一環境保護督察組向吉林省反饋督察情況，其中長白山國際滑雪中心項目赫然在列。據了解，長白山國際滑雪中心項目在實施過程中，被指違反國家要求擅自建設兩座高爾夫球場和93棟別墅，并長期違規運營。
去年10月，一張撫松縣人民政府下發的文件照片在社交媒體上廣為流傳。照片顯示，長白山國際滑雪中心雪上二項夏季高爾夫球場和娛雪區夏季高爾夫球場被宣布取締。其后不久，撫松縣市場監督管理局發布公告，宣布長白山國際旅游度假區有限公司管理分公司因從事高爾夫球場經營活動，撫松縣市場監督管理局已于2017年9月9日下達了責令改正通知書，責令停止相關經營活動。
此次中央第一環境保護督察組反饋的督察情況，進一步做實并揭開了球場被取締的原因。長白山國際滑雪中心項目不僅違規擅自建設高爾夫球場和別墅，并展開長期運營。新京報記者致電長白山國際度假區客服后被告知，目前高爾夫球場已經停業，而相關會籍處理方案仍在商討中，將在后續進行通知。
資料顯示，長白山國際度假區（一期）于2012年正式開業。該項目由6家企業聯合投資200億元，集“主題項目+商業地產+酒店+住宅+文化產業+百貨業”于一體。
趨勢：開發商開始關注旅游經營
據《2016-2017年中國旅游地產發展報告》顯示，截至2016年底，國內累計旅游地產項目總數為8918個，項目數量增速雖有所下降，但中國旅游地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。
就數據來看，國內旅游地產市場發展依然火熱，然而因違規建設被點名乃至叫停的案例也同樣為其敲響警鐘。中商產業研究院分析指出，旅游經營與地產銷售是旅游地產基礎的核心盈利環節，但隨著資產增值方式的變化及其對基礎盈利環節的帶動，曾經屢試不爽的“旅游搭臺，地產唱戲”模式難以為繼，越來越多的開發商開始主動或被迫將更多精力投入到旅游經營和資本運作，謀求可持續的、更長遠切實的資本收益。
在這方面，本身就扎根于旅游的旅游企業顯然更具備話語權，其中“烏鎮模式”成為代表性的案例。國信證券分析表示，烏鎮成功的關鍵即為管理團隊的有效運作。
以西柵為例，烏鎮景區管理公司通過全產權下的統一管理，保證了游客的旅游體驗；景區建筑公司則保證了景區的基礎設施體驗和景區原貌；各類型住宿以及景區元素的不斷豐富得以滿足游客需求。2016年，烏鎮景區游客接待數量近1000萬人次。景區和龐大的客流為周邊地產業務的發展提供可能。據了解，烏鎮也的確有效帶動了周邊部分地產項目的銷售情況。
建議：旅游地產應重運營抓人氣
在此背景下，“旅游+地產”顯然需要企業采取新的運營思路，“先旅游，后地產”的呼聲已在業內傳播多年。在業內人士看來，盈利過分依賴房地產項目的主因正是由于旅游板塊的乏力。
“從實際情況看，對于旅游地產項目來說，過分依賴房地產也是因為進入以后發現項目運營很困難。短期內資金進不來會帶來很多新的問題，比如說項目的維護成本是很高的，所以導致項目人氣不足。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“對于旅游地產來說，關鍵背后要抓住人氣這個概念。如果沒有人氣，那么地產項目的入住率也不會很高的。另外交通等措施需要和政府溝通，在旅游地產方面需要有較好的基礎設施導入。”
中商產業研究院明確指出，“假旅游、真地產”這種以旅游為名的圈地未來將寸步難行，旅游與地產并重才是旅游地產可持續盈利的出路，“重運營、輕資產”的大勢已然顯現。旅游開發與地產向來息息相關。如何平衡二者、實現真正有效的聯動是接下來旅游、地產企業需要思考的問題。
“只要是旅游開發，就是房地產開發的范疇了。旅游開發本來就是偏重資產的，沒有一定的資金實力不行。健康的旅游地產項目，應該是符合國家規定、市場前景好、項目策劃創意好、綜合帶動能力強的項目。”張金山表示。
新京報鄭藝佳 王遠征
工業旅游成為旅游新潮流
宏濟堂中醫藥文旅產業園宏濟堂第二屆阿膠節（張賈鵬 攝）
工業旅游在國外早已盛行，但對于國內，工業旅游所占旅游市場份額卻很少。近年來，工業旅游作為新旅游業態，吸引了旅游業界和游客的廣泛關注。去年12月20日，國家旅游局公布了全國首批10個國家工業旅游示范基地，其中張裕葡萄酒文化旅游區作為山東唯一單位以榜單第一位列入。目前山東省共有國家級工業旅游示范基地1家、工業旅游示范點39家、示范單位3家，省級工業旅游示范點337家，數量位居各省第一。
近日，山東省人民政府辦公廳印發《關于加快推進工業旅游發展的意見》（以下簡稱《意見》），力爭到2020年，全省工業旅游年接待游客達到4000萬人次，工業旅游年收入達到35億元，建成10個國家工業旅游示范基地、工業遺產旅游基地和一批省級工業旅游示范基地、工業遺產旅游基地等，推動工業旅游規模不斷壯大，服務更加規范，品質效益顯著增強。
構建工業旅游產品體系打造一批特色工業園
“這完全不是我印象中的工業園，走進宏濟堂工業園區，就像是走進一個開放式的大公園，有山有水，一步一景，自然與人文景觀相映成趣。”“走進宏濟堂博物館，了解了宏濟堂的發展歷程，見證濟南本土旅游新業態的發展，這是非常有意義的事。”去年12月22日，濟南工業旅游直通車走進百年制藥集團宏濟堂，很多市民看到宏濟堂廠區均贊不絕口。據宏濟堂制藥集團工作人員介紹，宏濟堂制藥集團是濟南市唯一現存的正常生產經營的百年企業，也是首批中華老字號，擁有多項非物質文化遺產。宏濟堂中醫藥文化產業園開展工業旅游可以讓游客充分體驗中醫藥文化的獨特魅力，是一次放松身心、體驗游學、健康休閑的養生之旅。
山東青年政治學院旅游學院教授單銘磊表示，近些年，工業化的東西漸漸淡出人們的記憶，很多工業廠房、設備也慢慢淘汰。正因如此，工業旅游也將是下一個亮點，將這些再重新收集起來，將這些歷史痕跡保留下來，重新喚回一些人對工業時代的記憶。
此次《意見》提出，鼓勵支持百年老字號企業打造展示企業發展歷程、傳承企業發展文化的專題博物館。支持行業龍頭企業挖掘行業文化資源，匯集行業發展各個時期、各種工藝環節的重要歷史資料，詮釋行業文化，展示行業精神，打造行業博物館。依托具有歷史文化價值和品牌影響力的動態工業產品，打造一批體現時代記憶、展示文明成果、蘊含現代元素的活態博物館。指導各類企業圍繞工業設計、產品研發、加工制造等，建設展示主營業務和主打產品的企業博物館。強化博物館的科普教育功能，支持各類博物館舉辦主題展覽，組織學生、游客和市民參觀學習。
同時還將發揮山東傳統制造業優勢，突出特色，規劃建設一批黃金小鎮、陶瓷小鎮、紡織小鎮、食品小鎮、釀酒小鎮等工業旅游小鎮。推動高新技術產業集聚發展，培育一批生物制藥、信息技術、海洋開發現代產業園區。推進電影小鎮建設，提升電影小鎮功能。圍繞游艇、房車、木屋、小飛機、游樂設施等的研發制造，培育一批旅游裝備小鎮。鼓勵支持具備條件的綜合性工業旅游企業打造覆蓋全產業鏈的工業旅游園區。
工業旅游注重互動體驗性 助益企業品牌形象
對于企業來說，工業旅游最大限度地提高了企業品牌的影響力與傳播力，游客親身參與其中，互動體驗，進一步了解企業。
“游客來了，第一印象便是用眼看整個釀造過程，然后用耳聽我們講企業文化，然后用嘴品酒、動手體驗釀酒過程。”百脈泉酒業相關負責人介紹，百脈泉酒業整個過程參觀下來，游客可加深對企業的認識了解。“在游客中心我們設有一個DIY區域，里面有各種基礎酒，同時配有配方，游客可以親自動手調制自己喜歡的酒型。”這位負責人說。“大家來到工廠參觀體驗，首先對產品有所認識，然后提高產品信任度。”青啤夢工廠負責人介紹，青啤夢工廠是濟南市目前唯一收取門票的工業旅游示范點，游覽線路合理、企業文化深度挖掘、體驗環節趣味性高、旅游紀念品多。“在我們夢工廠里面品嘗的啤酒，是從發酵罐里剛剛接出來最新鮮的啤酒，是外面品嘗不到的。”這位負責人表示，青島夢工廠為山東省四星級科普教育基地，學生在這里可以進一步了解看到啤酒是如何釀造出來的，同時還有很多與酒文化互動的小游戲。
工業旅游不以銷售為目的，只為更好地宣傳企業文化，提高品牌知名度，讓游客對品牌有個更深的認識，目前超七成以上的游客在了解了企業文化和釀造過程、工藝后都會選擇購買。參加過宏濟堂工業旅游的濟南旅游啄木鳥張新華認為，工業旅游有助于消費者了解企業實力、了解生產流程、了解產品品質，市民游客會在游覽中增加對工業企業的認知度、認可度和信任度。
《意見》指出，鼓勵具備條件的工業企業按照4A級以上景區標準進行景區化改造提升，新建工業企業搞好規劃設計，合理劃分觀光區、體驗區、展覽區、購物區、游憩區等功能區域，滿足游客參觀、食宿、購物和休閑娛樂需求。加大對老字號企業廠區風貌、建筑風格、生產工藝等的保護，依托獨特的建筑廠房、生產流程、設施設備、生產工藝、企業風貌等資源開發觀光項目。吸引廣大游客參觀游覽，實現經濟效益和社會效益雙贏。
廣州海森旅游策劃設計有限公司是海森文旅科技集團核心企業，與海森文旅科技集團旗下其他企業共同構成了度假旅游項目策劃規劃→設計建造→經營管理全程服務鏈條，服務了以恒大地產集團、北京首旅集團、橫店集團、中鐵集團、港中旅集團、宋城集團為代表的國內一大批頂尖的旅游投資企業，打造了以恒大?；◢u、青島海泉灣度假城、香江健康山谷為代表的國內一大批頂尖的度假旅游精品項目。了解更多關于專業旅游策劃公司、旅游規劃咨詢公司、旅游規劃開發公司、知名旅游規劃公司、有名的旅游規劃公司、景區規劃公司——海森文旅的相關信息請搜索：allbankingexam.com。
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