旅游規劃設計
溫泉改造升級：舊溫泉的新時代蛻變
發布日期：2015-11-04
溫泉改造之市場篇：溫泉改造的必然性
一、中國溫泉旅游發展階段
中國溫泉旅游發軔于廣東，其發展可以概括為三個階段。
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發展的同時也帶來激烈的行業競爭，呈現出一些新的競爭態勢。
1. 地產大鱷進軍溫泉領域帶動行業提升
地產大鱷進軍溫泉領域，以其具備的全球視野高度，先進的經營理念手法，大手筆的投資規模，更加著眼于溫泉度假產品的長遠發展和品牌效應，帶來了溫泉行業的提升。溫泉度假村發展為超大規模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業本身具有不斷創新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態和模式不斷創新、提升，經營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續旺盛。
3. 一些溫泉企業和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業和溫泉項目自身生存發展的需要，這種需求在小企業和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產品結構單一，設施設備陳舊落后，與高品質、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發展的因子主要有區域經濟、區域交通、資源、市場、產業鏈、開發商實力等六方面。結合溫泉項目發展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
一、開發與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環境和噪聲環境狀況良好的環境中，在項目升級改造中堅持生態環境保護原則，堅持開發與保護并舉，是實現項目地旅游可持續發展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產品有機聯系，互相促進，創造出比單獨經營更大的經濟效益，同時獲得生態效益和社會效益。
三、開發模式創新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現開發模式的創新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產業的角度看溫泉，結合開發商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產業、會議產業、療養產業、水游樂產業、旅游小城鎮、新農村、山水旅游互動結構的發展，在產業鏈上突破，使諸多產業在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產業聚集區的整體發展模式結構。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發展。很多成功的案例已經驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農業等其他產業互動發展，是一種可行、值得推動的產業創新發展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結合項目背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異化競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經濟、旅游資源開發、產品業態組合、市場供需現狀、經營開發方向等方面進行考慮，從現有功能設置、產業配備等方面入手，通過整合設計，著力打造成產品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發結合起來，特質資源保護與開發利用并重。因地制宜地結合植被、地形地勢、森林、溪流、農業、村莊等現場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當的旅游片區，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設施經營需要。以滿足運營需求為中心，把經營目標貫徹到規劃設計各個環節，保障經營競爭優勢。
六、整體規劃、分期開發原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發需整體規劃，分步實施，宜采取“邊經營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發、持續發展”的方針來指導項目的改造升級建設，以解決開發過程中的融資等問題，為整個園區的早日開放及進入良性循環作好充分準備。
溫泉改造之策劃篇：廣東惠州林豐溫泉改造后的華麗蛻變
一、改造背景
項目位于廣東省惠州市龍門縣永漢鎮南昆山旁，緊鄰廣河高速永漢出口，龍門增龍公路邊，占地600畝。項目建造于10多年前，運營至2014年已有10年時間，住宿等服務設施基本齊全，內設別墅區四個、中心樓、翠竹苑餐廳、文體館、會議室、大型山水泳池、足球場、籃球場、愛心湖、釣魚島、登山小路、篝火盤地等。由于建造時間較久，項目已經不能適應當前商務旅游、休閑度假等游客需求。2014年，海森機構受業主方委托對項目進行改造擴建規劃，業主方要求“以項目經營現狀與其自身資源稟賦為基礎，對項目進行整體改造升級與擴建，有效提升項目的生態價值和經濟價值”。
林豐溫泉設施陳舊、簡單、檔次不高，已不能滿足游客需求
二、難點解讀
海森機構項目組對項目地進行了實地考察。結合對區域旅游產品供給、區域溫泉旅游競爭項目和項目的核心資源等進行的深入調查與分析，項目組發現項目改造存在以下難點。
1. 區域旅游資源知名度低，旅游協作機制尚未建立
龍門縣及周邊景區宣傳力度不夠，旅游資源并不為周邊地區的游客所熟知，知名度不高，客源群體單一。旅游協作機制尚未建立起來，旅游線路相對單一，游客旅游成本較高。
2. 區域溫泉同質化嚴重，競爭激烈
雖然項目地溫泉旅游區開發數量比較多，但普遍存在著檔次低、產品單一、同質化嚴重、接待能力和消費能力低的現象。溫泉類旅游產品重復開發造成區域內溫泉旅游產品同質化競爭激烈。除了與溫泉產品的同類競爭外，溫泉旅游產品還面臨與其他類型度假產品的競爭。區域內除山水觀光產品外，還有眾多著名景區。
3. 項目基礎設施不完善，景區內通達性有待加強
項目雖然已運營近十年，但游客旅游服務設施設備檔次較低、比較陳舊，溫泉泡池只是簡單的圍砌，難以滿足高端人群的消費需求。
景區內通達性方面，除了溫泉區、住宿區交通尚可外，其他道路設施并不完善，從山腳到山頂的道路多為土路，景區的可達性仍需大力改善。
簡單圍砌起來的泡池和陳舊的設施設備
4. 景區內旅游產品單一，旅游功能不完善
項目開發水平較低，景區內旅游產品單一，旅游功能不夠完善。溫泉旅游季節性很強，除冬天外，其他時段難以提供更多的旅游消費，因缺乏滿足其他消費需求的設施設備。景區內相關配套設施也相對缺乏，沒有配套的高檔酒店，購物街和夜間娛樂設施，沒有形成完善的吃、住、行、游、購、娛等配套設施，游客停留時間短，重游率低。
5. 沒有突出的單體旅游資源，主體資源溫泉在周邊地區無競爭優勢
度假區內雖然旅游資源類型齊備，涵蓋自然資源、地熱資源，而且資源的組合度較為良好，但單體旅游資源不夠突出，缺乏足夠的魅力、吸引力，特別主體資源溫泉，在周邊地區并不突出?，F有溫泉產品功能原始、單一，只能滿足基本泡浴需求，這是度假區的明顯缺陷。在項目開發時必須創新思想，突破傳統旅游開發理念，以市場為導向，開發合乎旅游發展趨勢的產品。
三、解決思路
海森機構認為：項目只有根據社會需求，從溫泉產品形象、溫泉設計理念、溫泉經營管理等方面對溫泉進行深度開發（這是本項目重點改造工程之一），才能設計出滿足消費者需要的溫泉旅游產品，提高產品的層次，形成差異化的競爭優勢。相信通過改造升級，在下一個十年，項目將迎來快速發展的機遇期。經過海森機構頭腦風暴及項目組與甲方的多次溝通，項目組提出了針對性的解決方案。
改造后的項目總平面圖
1. 復合旅游功能，打造旅游綜合體
項目地勢總體呈四周高，中間低的特征。地貌有低矮丘陵、地平谷地、狹長凹地、平整臺地、零星崗地及河谷盤地，地形坡度和緩，地勢起伏不大。
旅游資源類型齊備，涵蓋自然資源、地熱資源，而且資源的組合度較為良好。項目三面為群山環抱，茂林修竹參差錯落，蜿蜒溪流斗折蛇行，在翠竹、秀木之間，生活著野生動物、鳥類、魚類及昆蟲等多種動物。
項目溫泉地熱資源豐富，富含多種礦物元素，富含鐵、锍、氡、鈣、鎂等幾十種有益人體的微量元素，已達醫療用熱礦水標準。
項目已形成一批穩定客源，在區域內享有一定的知名度，產生了一定的品牌效應，這是支撐本項目后續快速發展的一個重要條件。項目所處的區域，森林觀光、溫泉度假為主要旅游形式。項目根據自身獨特山水資源，景區開發應注重旅游資的優化組合、配套開發，充分利用景區山水竹木自然風光，以差異化策略，集中展示傳統的耕讀漁樵文化，打造深度體驗傳統生活場景的，集溫泉、養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”，同時聯動度假區內鄉野兒童樂園、崇文居、山地探險體驗等旅游產品，構建項目核心競爭力。
2. 差異化競爭，溫泉產品主題化、景觀化、精致化
項目區域內溫泉旅游項目集聚，目前已有南昆山溫泉大觀園（4A），龍門鐵泉（4A）、尚天然—國際溫泉小鎮（4A）、云頂溫泉等十幾家溫泉旅游度假區在經營，已經形成比較成熟的溫泉度假目的地。但區域溫泉項目總體呈現溫泉產品同質化，產品差異化并不明顯，產品組合單一，核心吸引力不凸顯等問題。
集溫泉養生、會議度假、餐飲和其他配套娛樂功能為一體的南昆山溫泉大觀園生態旅游度假區，距離項目車程不足十分鐘。南昆山溫泉大觀園知名度較高，年接待游客量龐大。本項目必須在旅游產品設計上與南昆山溫泉大觀園形成差異化。項目溫泉產品應主題化、景觀化、精致化，針對商務類游客開發一些高端產品，滿足游客對高檔次、高品質旅游設施的需求。
3. 區域旅游項目聯動開發，客源共享
龍門縣旅游產業已形成規模，形成了“森林度假、溫泉養生、田園風光、民俗風情”四大旅游板塊。上述四大類產品，除了溫泉養生類外，其他三類產品都與項目存在較大差異，屬于需要合作互補的關系，只有不斷優化自身核心吸引力，并與森林度假類、田園風光類、民俗古跡類為代表的產品形成游線聯動，才會使項目利益最大化，成為區域內不可或缺的一環，這將會給景區前期市場拓展形成積極效應。利用差異化，雖能在競爭中獲得主動，但面對巨大的客源市場，聯動合作才是可持續發展的道路。
4. 提升旅游服務質量，提高游客停留時間和重游率
項目游客以散客為主，停留時間短，重游率低。針對這個問題，項目要建設具有吸引力的溫泉和山地度假產品以及完善的旅游服務設施吸引游客，要建立旅游服務標準系統，以高質量的旅游服務設施及服務質量提高游客停留時間和重游率。
5. 加大宣傳力度，提高項目知名度
周邊景區宣傳力度不夠，宣傳的資金投入不足。龍門縣通過舉辦南昆山生態旅游化節，區域優美的自然生態環境才逐漸為周邊地區的游客所熟知，但促銷力度仍顯不夠，知名度仍舊不高，客源群體依舊單一。項目應加大宣傳力度，竭力提升度假山莊的知名度，增大品牌輻射范圍，增強其對中遠程市場的吸引力。
四、項目目標及定位
通過對同類項目的發展模式進行分析借鑒，從六大開發影響因素對項目進行考核，同時結合開發商的基本訴求，項目規劃組創造性地設計本項目在產業鏈上的突破，即打造深度體驗傳統生活場景的，集養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”發展模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉旅游度假區，形成具有自生能力的溫泉旅游度假綜合體。
1. 發展模式選擇
項目充分結合南昆山大景區的背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，形成區域集“山地休閑、養生度假、文化體驗、生態旅居”等多種業態于一體的綜合性溫泉度假項目。本項目基于現狀的考慮及發展潛力的考量，將提煉溫泉養生文化元素，結合區域民俗文化，賦予新穎的外延，跳出單一文化的局限，以綜合產品業態切入市場，是項目成功的核心條件。
2. 整體定位
全面改造提升林豐溫泉項目，以溫泉養生為核心，集鄉村體驗、溫泉養生、山地旅游、生態休閑及旅居度假等功能于一體，打造嶺南鄉村溫泉綜合體，達到珠三角最具特色嶺南鄉村溫泉項目、全國一流溫泉升級改造項目目標。
3. 產品體系
項目集中展示傳統的耕讀漁樵文化，打造深度體驗傳統生活場景的，集養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”，溫泉產品主題化、景觀化、精致化。
4. 總體布局與功能分區
通過對項目地林地、湖泊、溪流、山地等多種地形的梳理，形成項目以主景觀大道為中心的中心景觀軸，拓展和疏通北部水系，形成北部的濱水藍帶，南部山區秉承生態低碳開發的原則，適度開發形成南部的山脈綠帶，構建項目地“一軸•兩帶•三區”空間結構。
一、中國溫泉旅游發展階段
中國溫泉旅游發軔于廣東，其發展可以概括為三個階段。
| 時間 | 發展階段 | 特征 |
| 1995年-2004年 | 興起期 | 溫泉項目普遍開發起點低，資源利用、開發模式、規劃設計、產品定位、市場競爭、經營水平等諸多方面留步于簡單模式上，處于原始、粗放療養式和溫泉沐浴式階段。 |
| 2005年-2014年 | 發展期 | 溫泉項目發展由粗放型向精細化轉變，越來越多的溫泉開始向度假型、主題型、復合型方向發展，規劃設計和產品提供向專業化方向發展，集觀光娛樂、康體保健、醫療養生、商務會議等功能于一體。很多溫泉企業走品牌化道路，出現了一批耳熟能詳的溫泉品牌，如柏聯溫泉、御溫泉、天沐溫泉、海泉灣、頤尚等。 |
| 2015年- | 成熟期 | 中國溫泉發展漸趨成熟，“溫泉+X”的大溫泉開發模式為行業普遍運用，溫泉市場競爭更為激烈。 |
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發展的同時也帶來激烈的行業競爭，呈現出一些新的競爭態勢。
1. 地產大鱷進軍溫泉領域帶動行業提升
地產大鱷進軍溫泉領域，以其具備的全球視野高度，先進的經營理念手法，大手筆的投資規模，更加著眼于溫泉度假產品的長遠發展和品牌效應，帶來了溫泉行業的提升。溫泉度假村發展為超大規模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業本身具有不斷創新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態和模式不斷創新、提升，經營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續旺盛。
3. 一些溫泉企業和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業和溫泉項目自身生存發展的需要，這種需求在小企業和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產品結構單一，設施設備陳舊落后，與高品質、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發展的因子主要有區域經濟、區域交通、資源、市場、產業鏈、開發商實力等六方面。結合溫泉項目發展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
一、開發與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環境和噪聲環境狀況良好的環境中，在項目升級改造中堅持生態環境保護原則，堅持開發與保護并舉，是實現項目地旅游可持續發展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產品有機聯系，互相促進，創造出比單獨經營更大的經濟效益，同時獲得生態效益和社會效益。
三、開發模式創新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現開發模式的創新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產業的角度看溫泉，結合開發商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產業、會議產業、療養產業、水游樂產業、旅游小城鎮、新農村、山水旅游互動結構的發展，在產業鏈上突破，使諸多產業在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產業聚集區的整體發展模式結構。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發展。很多成功的案例已經驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農業等其他產業互動發展，是一種可行、值得推動的產業創新發展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結合項目背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異化競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經濟、旅游資源開發、產品業態組合、市場供需現狀、經營開發方向等方面進行考慮，從現有功能設置、產業配備等方面入手，通過整合設計，著力打造成產品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發結合起來，特質資源保護與開發利用并重。因地制宜地結合植被、地形地勢、森林、溪流、農業、村莊等現場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當的旅游片區，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設施經營需要。以滿足運營需求為中心，把經營目標貫徹到規劃設計各個環節，保障經營競爭優勢。
六、整體規劃、分期開發原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發需整體規劃，分步實施，宜采取“邊經營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發、持續發展”的方針來指導項目的改造升級建設，以解決開發過程中的融資等問題，為整個園區的早日開放及進入良性循環作好充分準備。
溫泉改造之策劃篇：廣東惠州林豐溫泉改造后的華麗蛻變
一、改造背景
項目位于廣東省惠州市龍門縣永漢鎮南昆山旁，緊鄰廣河高速永漢出口，龍門增龍公路邊，占地600畝。項目建造于10多年前，運營至2014年已有10年時間，住宿等服務設施基本齊全，內設別墅區四個、中心樓、翠竹苑餐廳、文體館、會議室、大型山水泳池、足球場、籃球場、愛心湖、釣魚島、登山小路、篝火盤地等。由于建造時間較久，項目已經不能適應當前商務旅游、休閑度假等游客需求。2014年，海森機構受業主方委托對項目進行改造擴建規劃，業主方要求“以項目經營現狀與其自身資源稟賦為基礎，對項目進行整體改造升級與擴建，有效提升項目的生態價值和經濟價值”。
林豐溫泉設施陳舊、簡單、檔次不高，已不能滿足游客需求
二、難點解讀
海森機構項目組對項目地進行了實地考察。結合對區域旅游產品供給、區域溫泉旅游競爭項目和項目的核心資源等進行的深入調查與分析，項目組發現項目改造存在以下難點。
1. 區域旅游資源知名度低，旅游協作機制尚未建立
龍門縣及周邊景區宣傳力度不夠，旅游資源并不為周邊地區的游客所熟知，知名度不高，客源群體單一。旅游協作機制尚未建立起來，旅游線路相對單一，游客旅游成本較高。
2. 區域溫泉同質化嚴重，競爭激烈
雖然項目地溫泉旅游區開發數量比較多，但普遍存在著檔次低、產品單一、同質化嚴重、接待能力和消費能力低的現象。溫泉類旅游產品重復開發造成區域內溫泉旅游產品同質化競爭激烈。除了與溫泉產品的同類競爭外，溫泉旅游產品還面臨與其他類型度假產品的競爭。區域內除山水觀光產品外，還有眾多著名景區。
3. 項目基礎設施不完善，景區內通達性有待加強
項目雖然已運營近十年，但游客旅游服務設施設備檔次較低、比較陳舊，溫泉泡池只是簡單的圍砌，難以滿足高端人群的消費需求。
景區內通達性方面，除了溫泉區、住宿區交通尚可外，其他道路設施并不完善，從山腳到山頂的道路多為土路，景區的可達性仍需大力改善。
簡單圍砌起來的泡池和陳舊的設施設備
4. 景區內旅游產品單一，旅游功能不完善
項目開發水平較低，景區內旅游產品單一，旅游功能不夠完善。溫泉旅游季節性很強，除冬天外，其他時段難以提供更多的旅游消費，因缺乏滿足其他消費需求的設施設備。景區內相關配套設施也相對缺乏，沒有配套的高檔酒店，購物街和夜間娛樂設施，沒有形成完善的吃、住、行、游、購、娛等配套設施，游客停留時間短，重游率低。
5. 沒有突出的單體旅游資源，主體資源溫泉在周邊地區無競爭優勢
度假區內雖然旅游資源類型齊備，涵蓋自然資源、地熱資源，而且資源的組合度較為良好，但單體旅游資源不夠突出，缺乏足夠的魅力、吸引力，特別主體資源溫泉，在周邊地區并不突出?，F有溫泉產品功能原始、單一，只能滿足基本泡浴需求，這是度假區的明顯缺陷。在項目開發時必須創新思想，突破傳統旅游開發理念，以市場為導向，開發合乎旅游發展趨勢的產品。
三、解決思路
海森機構認為：項目只有根據社會需求，從溫泉產品形象、溫泉設計理念、溫泉經營管理等方面對溫泉進行深度開發（這是本項目重點改造工程之一），才能設計出滿足消費者需要的溫泉旅游產品，提高產品的層次，形成差異化的競爭優勢。相信通過改造升級，在下一個十年，項目將迎來快速發展的機遇期。經過海森機構頭腦風暴及項目組與甲方的多次溝通，項目組提出了針對性的解決方案。
改造后的項目總平面圖
1. 復合旅游功能，打造旅游綜合體
項目地勢總體呈四周高，中間低的特征。地貌有低矮丘陵、地平谷地、狹長凹地、平整臺地、零星崗地及河谷盤地，地形坡度和緩，地勢起伏不大。
旅游資源類型齊備，涵蓋自然資源、地熱資源，而且資源的組合度較為良好。項目三面為群山環抱，茂林修竹參差錯落，蜿蜒溪流斗折蛇行，在翠竹、秀木之間，生活著野生動物、鳥類、魚類及昆蟲等多種動物。
項目溫泉地熱資源豐富，富含多種礦物元素，富含鐵、锍、氡、鈣、鎂等幾十種有益人體的微量元素，已達醫療用熱礦水標準。
項目已形成一批穩定客源，在區域內享有一定的知名度，產生了一定的品牌效應，這是支撐本項目后續快速發展的一個重要條件。項目所處的區域，森林觀光、溫泉度假為主要旅游形式。項目根據自身獨特山水資源，景區開發應注重旅游資的優化組合、配套開發，充分利用景區山水竹木自然風光，以差異化策略，集中展示傳統的耕讀漁樵文化，打造深度體驗傳統生活場景的，集溫泉、養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”，同時聯動度假區內鄉野兒童樂園、崇文居、山地探險體驗等旅游產品，構建項目核心競爭力。
2. 差異化競爭，溫泉產品主題化、景觀化、精致化
項目區域內溫泉旅游項目集聚，目前已有南昆山溫泉大觀園（4A），龍門鐵泉（4A）、尚天然—國際溫泉小鎮（4A）、云頂溫泉等十幾家溫泉旅游度假區在經營，已經形成比較成熟的溫泉度假目的地。但區域溫泉項目總體呈現溫泉產品同質化，產品差異化并不明顯，產品組合單一，核心吸引力不凸顯等問題。
集溫泉養生、會議度假、餐飲和其他配套娛樂功能為一體的南昆山溫泉大觀園生態旅游度假區，距離項目車程不足十分鐘。南昆山溫泉大觀園知名度較高，年接待游客量龐大。本項目必須在旅游產品設計上與南昆山溫泉大觀園形成差異化。項目溫泉產品應主題化、景觀化、精致化，針對商務類游客開發一些高端產品，滿足游客對高檔次、高品質旅游設施的需求。
3. 區域旅游項目聯動開發，客源共享
龍門縣旅游產業已形成規模，形成了“森林度假、溫泉養生、田園風光、民俗風情”四大旅游板塊。上述四大類產品，除了溫泉養生類外，其他三類產品都與項目存在較大差異，屬于需要合作互補的關系，只有不斷優化自身核心吸引力，并與森林度假類、田園風光類、民俗古跡類為代表的產品形成游線聯動，才會使項目利益最大化，成為區域內不可或缺的一環，這將會給景區前期市場拓展形成積極效應。利用差異化，雖能在競爭中獲得主動，但面對巨大的客源市場，聯動合作才是可持續發展的道路。
4. 提升旅游服務質量，提高游客停留時間和重游率
項目游客以散客為主，停留時間短，重游率低。針對這個問題，項目要建設具有吸引力的溫泉和山地度假產品以及完善的旅游服務設施吸引游客，要建立旅游服務標準系統，以高質量的旅游服務設施及服務質量提高游客停留時間和重游率。
5. 加大宣傳力度，提高項目知名度
周邊景區宣傳力度不夠，宣傳的資金投入不足。龍門縣通過舉辦南昆山生態旅游化節，區域優美的自然生態環境才逐漸為周邊地區的游客所熟知，但促銷力度仍顯不夠，知名度仍舊不高，客源群體依舊單一。項目應加大宣傳力度，竭力提升度假山莊的知名度，增大品牌輻射范圍，增強其對中遠程市場的吸引力。
四、項目目標及定位
通過對同類項目的發展模式進行分析借鑒，從六大開發影響因素對項目進行考核，同時結合開發商的基本訴求，項目規劃組創造性地設計本項目在產業鏈上的突破，即打造深度體驗傳統生活場景的，集養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”發展模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉旅游度假區，形成具有自生能力的溫泉旅游度假綜合體。
1. 發展模式選擇
項目充分結合南昆山大景區的背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，形成區域集“山地休閑、養生度假、文化體驗、生態旅居”等多種業態于一體的綜合性溫泉度假項目。本項目基于現狀的考慮及發展潛力的考量，將提煉溫泉養生文化元素，結合區域民俗文化，賦予新穎的外延，跳出單一文化的局限，以綜合產品業態切入市場，是項目成功的核心條件。
2. 整體定位
全面改造提升林豐溫泉項目，以溫泉養生為核心，集鄉村體驗、溫泉養生、山地旅游、生態休閑及旅居度假等功能于一體，打造嶺南鄉村溫泉綜合體，達到珠三角最具特色嶺南鄉村溫泉項目、全國一流溫泉升級改造項目目標。
3. 產品體系
項目集中展示傳統的耕讀漁樵文化，打造深度體驗傳統生活場景的，集養生、文化、休閑、體驗于一體的“溫泉旅游綜合體”，溫泉產品主題化、景觀化、精致化。
通過對項目地林地、湖泊、溪流、山地等多種地形的梳理，形成項目以主景觀大道為中心的中心景觀軸，拓展和疏通北部水系，形成北部的濱水藍帶，南部山區秉承生態低碳開發的原則，適度開發形成南部的山脈綠帶，構建項目地“一軸•兩帶•三區”空間結構。
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