旅游規劃設計
旅游規劃｜國內旅游小鎮發展三大模式
發布日期：2018-04-02
在這個快速變革、呼喚創意的時代，具有多重功能的旅游小城鎮備受熱捧，成為新常態下經濟增長的一大引擎，一大批旅游小城鎮正在如火如荼的建設中。根據旅游產業在旅游小鎮中的產業地位，確定旅游小鎮發展三大模式：“旅游聚焦”模式、“旅游+”產業模式、“產業+”旅游模式。
模式一：“旅游聚焦”模式
特征：旅游業是小鎮的核心產業，是小鎮經濟發展的核心主動力
功能特點：國內傳統古鎮、第一批旅游小鎮大多屬于此類，觀光、休閑、旅游接待服務功能發展較早，也是目前此模式下小鎮的主體功能，隨著小鎮建設升級，體驗、商業、養生、度假等功能逐漸豐富。
開發模式：主體模式—政府與企業合作成立旅游開發公司共同開發，“政府直接開發管理”模式與“企業自主開發運營”模式相對較少，前者如湯口小鎮、后者如烏鎮。
盈利模式：“門票+旅游經營性收入”為主，門票多在百元以上。
適配條件：旅游資源（含可用于旅游開發的自然、人文資源）富集或旅游區位優勢明顯之地。
案例透視：古北水鎮
京郊罕見的山水城結合的自然古村落，是典型的北方旅游度假小鎮
項目區位：位于北京市密云縣古北口鎮，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結合的自然古村落。與河北交界，距離北京市1.5小時，距離承德市約45分鐘車程。
項目規劃：擁有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地四合院建筑，含2個五星級酒店，6個小型精品酒店，400余間民宿、餐飲及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施。
項目特色：具悠久歷史，在原有守衛長城軍民混建而居的古堡基礎上發展起來，其現存的“司馬臺古堡”是北京市重點文物保護單位，“長城+古鎮”是罕見的雄偉自然、文化景觀混合在一起的歷史人文風景區。
項目定位：“觀光+休閑+度假+會議”功能于一體的復合型景區。
營銷策劃：以北京、華北地區為主，全球營銷。
規劃布局：景區主體+司馬臺長城，各有千秋的景區組合
景區沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布；古鎮與保護區嚴格分離，古北水鎮包含景區主體和司馬臺長城兩大板塊；其中，景區主體主要包括以下四大板塊：民國街區、水街歷史風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區。
開發運營：開發模式、投資運營團隊等多方面深度復制烏鎮模式
借鑒烏鎮，以“整體產權開發、復合多元運營、度假商務并重、資產全面增值”為核心，“觀光與休閑度假并重，門票與經營復合”，實現“高品質文化型綜合旅游目的地建設與運營”。
開發措施：設立司馬臺長城保護專屬區和旅游專屬區，保護區與旅游區嚴格隔離。
景區塑造：整舊如故，騰龍換鳥、古鎮現代化。具體的做法可歸納為“遷、拆、修、補、飾”五個字。
對于原住居民，被安置在古鎮外圍，原有住房全部作為商業開發，用作酒店、餐飲、商業，而原主居民可以優先返回到古鎮參與旅游服務行業中。
商業模式：觀光與度假并重、門票與景區內二次消費復合經營的商業模式
商鋪業態：
一是散狀分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對水鎮風情的情感體驗。
二是老北京特色商業街商鋪，此為古北水鎮最大的特色。開發公司負責所有經營權的審批，整體管控。并吸納原住民作為公司工作人員，解決其收入，客棧及店鋪是主要就業領域。
商業業態：
一類為民宿，通過對其的整體改造，形成準4星標準的度假酒店，以客棧命名，由開發公司統一經營管理，工作人員為原住居民，公司給予他們餐飲的經營權，并嚴格控制經營規模。工作人員需要對客房進行打掃和清潔服務，以此盤活民宅，提高就業率，發揮原住民的服務意識。
另一類為標準的4、5星酒店，提供高端的商務配套，滿足商務客的需求，成為商務會議，公司年會的不二場所。
盈利構成：當前項目主要收入來源：門票+旅游經營收入
項目一期主要包括水街、1個五星級酒店，1-2會所，部分民宿，司馬臺長城（包括上長城的索道），還有一些民俗館等。二期預計以旅游度假公寓住宅為主。因此，當前項目的主要收入來自門票+旅游經營收入。
模式二：“旅游+”產業模式
特征：旅游業是小鎮的主導產業，在其帶動促進作用下，健康產業、旅游地產、文創產業等其他相關產業蓬勃發展。
案例透視：彝人古鎮
古建筑為平臺、彝族文化為“靈魂”，旅游文化與商業住宅相結合，成為新古鎮開發的典范
概況：位于云南楚雄市經濟技術開發區。
規模體量：總占地約3161畝，總建筑面積150萬平方米，總投資32億元。
總體定位：大眾消費型民俗旅游商業街區，昆明的后花園、“滇西旅游黃金線”上的第一站。
項目特色：以古建筑為平臺、彝族文化為“靈魂”，集商業、居住和文化旅游為一體的大型文化旅游地產項目。
市場定位：中端團體休閑度假、旅游觀光游客。
收益：自2006年開街以來，旅游人數和收入直線增長。2008年游客量250萬人次，收入1.6億元；2016年接待游客超過1000萬人次。
建設布局：項目整體設計、分期實施，以路網和水系形成“中間商業、兩側住宅”的商住分區格局
開發模式：彝族文化與商業有機融合形成特色吸引，地產物業建設隨之上馬
運營管理：統一運營管理，對商戶金融扶持，激活商業活力
盈利模式：“旅游+地產”收入，雙輪驅動古鎮盈利
門票&二次消費
彝人部落B區成人票：120元
彝人部落A區成人票：160元
彝人部落VIP區成人票：200元
另：休閑、餐飲、購物等活動構成古鎮二次消費收入。
商鋪&住宅
模式三：“產業+”旅游模式
特征：旅游業是小鎮的特色引領產業，依托小鎮內的核心產業，如食品工業、制造業、文創產業、藝術產業等發展并受其影響較大，旅游業既是核心產業的衍生產業也是其品牌推廣宣傳的載體與窗口。
功能特點：與核心產業相關的“體驗、文創、科普、購物、休閑、演藝”功能為主體，兼有觀光、商務等功能。
開發模式：企業自主開發運營模式占絕對主體。
盈利模式：產業收益占主體，旅游收入相對弱化，旅游收入以“大門票/小門票+旅游經營性收入”為特點。
適配條件：品牌產業、工藝技藝、藝術文化等資源優勢明顯且具有較強的旅游轉化、延展能力之地。
案例透視：歌斐頌巧克力小鎮
集“產業、旅游、文化…”于一體的“國內首家、亞洲最大”的巧克力特色旅游地
區位概況：位于浙江東北部的嘉善縣，從小鎮出發5分鐘到達嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘，從杭州出發也僅需34分鐘，2014年對外營業。
發展概述：小鎮以巧克力文化為核心，以巧克力生產為依托，以文化創意為手段，充分挖掘巧克力文化內涵，拓展巧克力文化體驗、養生游樂、休閑度假等功能，打造成為集巧克力生產、研發、展示、體驗、文化、游樂和休閑度假于一體的二三產業相融合的經濟綜合體。
發展成就：2015年5月成功入選浙江省首批服務業特色小鎮。目前，小鎮旅游市場已輻射到長三角地區乃至東北、廣東等地。
建設布局：生產中心+體驗中心+浪漫板塊…構建甜蜜浪漫世界
運營管理：一個投資建設主體、完善可操控的投資營收計劃
盈利模式：
一個收入主體—巧克力產業/銷售收入，
特色收入補充—旅游收入
歌斐頌巧克力小鎮門票價格及人均消費：
門票：35元；成人票：70元；門票+巧克力DIY制作成人票：120元；門票+DIY制作親子票1大1?。?55元。
購物消費+私人定制巧克力收費+餐飲消費+游樂消費≈250元/人（成人）
小結：發展模式對比
模式一：“旅游聚焦”模式
特征：旅游業是小鎮的核心產業，是小鎮經濟發展的核心主動力
功能特點：國內傳統古鎮、第一批旅游小鎮大多屬于此類，觀光、休閑、旅游接待服務功能發展較早，也是目前此模式下小鎮的主體功能，隨著小鎮建設升級，體驗、商業、養生、度假等功能逐漸豐富。
開發模式：主體模式—政府與企業合作成立旅游開發公司共同開發，“政府直接開發管理”模式與“企業自主開發運營”模式相對較少，前者如湯口小鎮、后者如烏鎮。
盈利模式：“門票+旅游經營性收入”為主，門票多在百元以上。
適配條件：旅游資源（含可用于旅游開發的自然、人文資源）富集或旅游區位優勢明顯之地。
案例透視：古北水鎮
京郊罕見的山水城結合的自然古村落，是典型的北方旅游度假小鎮
項目區位：位于北京市密云縣古北口鎮，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結合的自然古村落。與河北交界，距離北京市1.5小時，距離承德市約45分鐘車程。
項目特色：具悠久歷史，在原有守衛長城軍民混建而居的古堡基礎上發展起來，其現存的“司馬臺古堡”是北京市重點文物保護單位，“長城+古鎮”是罕見的雄偉自然、文化景觀混合在一起的歷史人文風景區。
項目定位：“觀光+休閑+度假+會議”功能于一體的復合型景區。
營銷策劃：以北京、華北地區為主，全球營銷。
規劃布局：景區主體+司馬臺長城，各有千秋的景區組合
景區沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布；古鎮與保護區嚴格分離，古北水鎮包含景區主體和司馬臺長城兩大板塊；其中，景區主體主要包括以下四大板塊：民國街區、水街歷史風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區。
開發運營：開發模式、投資運營團隊等多方面深度復制烏鎮模式
借鑒烏鎮，以“整體產權開發、復合多元運營、度假商務并重、資產全面增值”為核心，“觀光與休閑度假并重，門票與經營復合”，實現“高品質文化型綜合旅游目的地建設與運營”。
開發措施：設立司馬臺長城保護專屬區和旅游專屬區，保護區與旅游區嚴格隔離。
景區塑造：整舊如故，騰龍換鳥、古鎮現代化。具體的做法可歸納為“遷、拆、修、補、飾”五個字。
對于原住居民，被安置在古鎮外圍，原有住房全部作為商業開發，用作酒店、餐飲、商業，而原主居民可以優先返回到古鎮參與旅游服務行業中。
商業模式：觀光與度假并重、門票與景區內二次消費復合經營的商業模式
商鋪業態：
一是散狀分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對水鎮風情的情感體驗。
二是老北京特色商業街商鋪，此為古北水鎮最大的特色。開發公司負責所有經營權的審批，整體管控。并吸納原住民作為公司工作人員，解決其收入，客棧及店鋪是主要就業領域。
商業業態：
一類為民宿，通過對其的整體改造，形成準4星標準的度假酒店，以客棧命名，由開發公司統一經營管理，工作人員為原住居民，公司給予他們餐飲的經營權，并嚴格控制經營規模。工作人員需要對客房進行打掃和清潔服務，以此盤活民宅，提高就業率，發揮原住民的服務意識。
另一類為標準的4、5星酒店，提供高端的商務配套，滿足商務客的需求，成為商務會議，公司年會的不二場所。
盈利構成：當前項目主要收入來源：門票+旅游經營收入
項目一期主要包括水街、1個五星級酒店，1-2會所，部分民宿，司馬臺長城（包括上長城的索道），還有一些民俗館等。二期預計以旅游度假公寓住宅為主。因此，當前項目的主要收入來自門票+旅游經營收入。
模式二：“旅游+”產業模式
特征：旅游業是小鎮的主導產業，在其帶動促進作用下，健康產業、旅游地產、文創產業等其他相關產業蓬勃發展。
案例透視：彝人古鎮
古建筑為平臺、彝族文化為“靈魂”，旅游文化與商業住宅相結合，成為新古鎮開發的典范
概況：位于云南楚雄市經濟技術開發區。
規模體量：總占地約3161畝，總建筑面積150萬平方米，總投資32億元。
總體定位：大眾消費型民俗旅游商業街區，昆明的后花園、“滇西旅游黃金線”上的第一站。
項目特色：以古建筑為平臺、彝族文化為“靈魂”，集商業、居住和文化旅游為一體的大型文化旅游地產項目。
市場定位：中端團體休閑度假、旅游觀光游客。
收益：自2006年開街以來，旅游人數和收入直線增長。2008年游客量250萬人次，收入1.6億元；2016年接待游客超過1000萬人次。
建設布局：項目整體設計、分期實施，以路網和水系形成“中間商業、兩側住宅”的商住分區格局
開發模式：彝族文化與商業有機融合形成特色吸引，地產物業建設隨之上馬
運營管理：統一運營管理，對商戶金融扶持，激活商業活力
盈利模式：“旅游+地產”收入，雙輪驅動古鎮盈利
門票&二次消費
彝人部落B區成人票：120元
彝人部落A區成人票：160元
彝人部落VIP區成人票：200元
另：休閑、餐飲、購物等活動構成古鎮二次消費收入。
商鋪&住宅
模式三：“產業+”旅游模式
特征：旅游業是小鎮的特色引領產業，依托小鎮內的核心產業，如食品工業、制造業、文創產業、藝術產業等發展并受其影響較大，旅游業既是核心產業的衍生產業也是其品牌推廣宣傳的載體與窗口。
功能特點：與核心產業相關的“體驗、文創、科普、購物、休閑、演藝”功能為主體，兼有觀光、商務等功能。
開發模式：企業自主開發運營模式占絕對主體。
盈利模式：產業收益占主體，旅游收入相對弱化，旅游收入以“大門票/小門票+旅游經營性收入”為特點。
適配條件：品牌產業、工藝技藝、藝術文化等資源優勢明顯且具有較強的旅游轉化、延展能力之地。
案例透視：歌斐頌巧克力小鎮
集“產業、旅游、文化…”于一體的“國內首家、亞洲最大”的巧克力特色旅游地
區位概況：位于浙江東北部的嘉善縣，從小鎮出發5分鐘到達嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘，從杭州出發也僅需34分鐘，2014年對外營業。
發展概述：小鎮以巧克力文化為核心，以巧克力生產為依托，以文化創意為手段，充分挖掘巧克力文化內涵，拓展巧克力文化體驗、養生游樂、休閑度假等功能，打造成為集巧克力生產、研發、展示、體驗、文化、游樂和休閑度假于一體的二三產業相融合的經濟綜合體。
發展成就：2015年5月成功入選浙江省首批服務業特色小鎮。目前，小鎮旅游市場已輻射到長三角地區乃至東北、廣東等地。
建設布局：生產中心+體驗中心+浪漫板塊…構建甜蜜浪漫世界
運營管理：一個投資建設主體、完善可操控的投資營收計劃
盈利模式：
一個收入主體—巧克力產業/銷售收入，
特色收入補充—旅游收入
歌斐頌巧克力小鎮門票價格及人均消費：
門票：35元；成人票：70元；門票+巧克力DIY制作成人票：120元；門票+DIY制作親子票1大1?。?55元。
購物消費+私人定制巧克力收費+餐飲消費+游樂消費≈250元/人（成人）
小結：發展模式對比
粵公網安備 44011302000493號