三亞鳳凰島股東再洗牌 中交建近40億接盤東方迪拜
由浙江興潤置業債務違約風波引起的中小房企危局近日甚囂塵上，無獨有偶，同處浙江的國都控股日前也傳出出售旗下項目斷臂求生，而該項目則是被稱為三亞標桿的鳳凰島。
3月26日，中交建發布公告稱，該公司擬以10億元收購三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權，同時接受三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權對應的決策權不可撤銷地授予公司行使。
上述交易完成后，中交建還將通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發展及三亞鳳凰島置業100%股權，價格分別為29.99億元和9.62億元。
查詢相關資料得知，三亞鳳凰島發展即為浙江國都控股運作鳳凰島的項目公司，其主要資產為鳳凰島國際養生度假中心，也就是目前還在售的五棟產權式酒店。
另外，三亞鳳凰島置業則原屬于海南大洋，實際控制人為李樹平，其擁有的開發經營項目有三亞鳳凰島主題公園、國際游艇會所、風情商業街等。
而出售45%股權的三亞鳳凰島郵輪港公司原先則屬于曾憲云，主要資產為三亞鳳凰島一期郵輪碼頭和聯檢大廳辦公樓，開發經營項目有三亞鳳凰島一期七星級酒店及國際會議中心等，另擁有三亞鳳凰島二期海域使用權。
浙江國都撤退
在此次股權轉讓中，浙江國都控股的退出尤為引人注意，因為當年其入股鳳凰島后，在一定程度上盤活了這個三亞地標項目，也曾在海南樓市熱潮中一度將鳳凰島酒店式公寓的價格推到15萬元/平米的高點。
然而，隨著海南樓市熱潮逐漸褪去，以及國際旅游島概念透支殆盡之后，鳳凰島曾經的傳奇也不在。
據了解，作為三亞最具代表性的高端項目，鳳凰島的售價已經歷了連續多年的斷崖式下跌，價格已經從15萬元/平米跌到7萬元/平米左右，雖然一部分原因來自戶型，但主要還是三亞整體樓市的疲軟。
三亞相關業內人士也指出，鳳凰島的客戶中有大部分是在2010年初購房的浙江投資客，但近年來由于資金鏈出現問題，有些房源已經在二手市場拋售，價格甚至還低于當時的購房價。
該人士還表示，鳳凰島項目售價大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導致資金回籠緩慢，應該是浙江國都控股選擇出售股權的一部分原因。
而另一方面，從當前中小房企普遍面臨困境的原因來看，很大程度上是由于公司負債比率高，銷售能力弱，以及再融資進展不順所致。
據相關房地產業內人士透露，不少浙江企業都有一個通病，那就是過度使用民間借貸來實現資金周轉，興潤置業就是其中的典型。
#p#分頁標題#e#而與興潤置業類似的是，國都控股亦大量通過房地產信托融資。據早前媒體報道，浙江省金融信托業協會相關人士曾介紹，國都控股是浙江房企中比較早就通過房地產信托融資的企業。
對此，國都控股董事長柴慧京也曾高調闡釋，一個好的房地產開發商，必然是一個有效的資本運作家。
只不過，在當前房企融資趨緊，特別是中小房企融資不便的情況下，信托融資的成本相比銀行貸款高出不少，一旦項目銷售不暢，隨著兌付期的到來，這類房企將面臨更大的壓力。
鳳凰島股東再洗牌
鳳凰島曾經有一句響亮的宣傳口號，“sorry迪拜”，只不過在打造“東方迪拜”的過程中，項目的股東是換了一批又一批。
鳳凰島的開局建設其實并不順利。作為最早介入項目開發的曾憲云曾透露，在當初填島的時候，中途就跑掉了兩個合作的股東，這讓當時的鳳凰島一度陷入困局。
此后，為了彌補建設資金的不足，從2001年開始，一些民營資本通過股權收購的形式加入到鳳凰島的建設開發過程中，其中最具代表性的就是于2006年入股的浙江國都控股，其入主之后成立了三亞鳳凰島發展作為項目公司。
但在2010年3月23日，三亞鳳凰島發展又曾發布分立公告，該公司存續分立為四個公司，分別為三亞鳳凰島發展有限公司(存續公司)和三亞鳳凰島國際飯店發展有限公司(具體名稱以登記機關核準為準)、三亞大洋鳳凰島置業有限公司(具體名稱以登記機關核準為準)、三亞鳳凰島置地發展有限公司。
據了解，此次分立也形成了中交建收購之前鳳凰島的四大股東關系，除去此次要轉讓股權的曾憲云、國都地產、李樹平外，還有一個股東也來自浙江，就是正在開發香水灣1號的遠東地產。
不過，上述四大股東之間卻并未形成良好的合作關系，在隨后的開發過程中各自為政。
上述一方股東對觀點地產新媒體表示，起初四家是在一起合作開發，但隨后因為一些糾紛，感覺合作還是不太好，所以最終分開。
不過，在國都控股和李樹平此次轉讓股權予中交建后，也并不是意味著這兩方徹底的退出了鳳凰島的開發。
國都控股代表方、鳳凰島發展總經理陳璐就對觀點地產新媒體表示，此次股權轉讓還在進一步洽談階段，并沒有最終完成，而即使是轉讓完成后，該公司在鳳凰島還擁有一部分資產。
但可以想象的是，隨著中交建的最終入股，鳳凰島的整體建設毫無疑問將由其主導。
中交建在公告中就明確提到表示，完成以上股權收購后，公司可實施對三亞鳳凰島一期資產的整合和后續滾動開發，進而對三亞鳳凰島二期建設開發運營。#p#分頁標題#e#
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